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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 旭瑞和昌优地 21小时前
    土地的变性是开发商最头疼的事,旭瑞和昌优地也快宣传了3年了,始终不见动静,归根结底还在于工业用地的变性困难。
    高新区的江山爱丁堡在土地性质没有变性之前就开始团购,结果一起面世的周边项目都快交房了,爱丁堡才变性完成正式拿住土地,当时坑了一大批苦等的团购客户,好在旭瑞和昌只宣传不卖房,这种地块一定要慎重。

    苦尽甘来,最新的控规批复显示土地已经为R2居住用地,预计不久即将挂牌出让。虽然前期工作及一级土地整理是旭瑞和昌来做的,但是最终没摘牌前土地是谁的还真不好说。

    姑且默认旭瑞和昌成功摘地,来看项目本身,位于索凌路三全路交口向南200米,由新村路,索凌路,银河路,普庆路围合而成。总规划占地面积约80亩,计容总面积约18万㎡,容积率仅为3.5,总套数不到1500户。北三环区域的核心位置,三全路上正在修建4号线,项目南侧就是北区明星盘普罗旺世,北侧是待建商业中心,周边无论是生活配套、教育医疗堪称成熟。
    目前释放的规划方案是10栋33层左右的高层,在3.5的容积率下,做成全高层还是比较舒适的,户型区间90-130-160,户型面积间隔较大,可选性不高,而且90的户型,廊道空间浪费面积,刚改户型决定了刚改社区。

    旭瑞和昌合作后所拿的地块都是小地块,而且都是之前的遗留地块,作为开发商来说,土地是必争的,虽然遗留地块问题多,但是成本小,拿地价不会高,这个区域,价位区间很成熟了,就是一棵树准备结果了。

    有此片区域购房客户可以持续关注,但是需要申明一点,这个地块拿地到开发交房目前至少还需要4年,所以,刚需不必等,速速其他在售楼盘上车。
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    旭瑞和昌优地旭瑞和昌优地旭瑞和昌优地
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融侨中晟悦城 1天前
    买房子,最不能听的就是吹嘘,开发商如何如何精心打造,如何如何倾全公司之力做高端住宅,每个楼盘都是一样的说辞,特别说一些本来名声就不怎么的开发商。

    中晟之前还立志要打造翻盘的明星楼盘呢,结果搞着搞着,拉来这个投资商,拉来那个,最后确定拉来了融侨作为合作接盘侠。中晟的名声因为祈福置业的各种无量团购及后续坑人的操作已经毁了大半名声,连记者和市zf的公务员都敢坑,你觉得你算哪位?不过现在好歹融侨来了,起码融侨操盘会好很多,虽然融侨也是个不靠谱的主,但是作为TOP30房企,一些本质还是在的。

    项目基本情况:融侨中晟悦城位于常西湖新区,紧邻郑少高速航海路连接线。项目总占地约132(东苑61.8亩,西苑70亩)亩,总建筑面积约42万㎡,其中一期(东苑)占地约62亩(41250.74㎡),总建筑面积204374.2㎡,容积率是3.49,由5栋高层、6栋洋房、1栋商业和1栋幼儿园组成。高层面积约89—121㎡三室,洋房面积135㎡四房。总户数:1208户

    区域分析:虽然项目属于常西湖新区,但是也是最边的那个,常西湖未来在中原路南北、陇海路南北,连世贸的楼盘基本都吃的很少红利。现在正常的常西湖新区楼盘屈指可数,融信奥体、永威西郡、华瑞的,还有个碧桂园西湖。融侨中晟悦城更多的属于南部片区,而且在周边多为规划路的情况下,更加尴尬。
    购买人群:因为西距离马寨镇比较近,可能会承担部分马寨外溢客户,洋房可能会吸取部分拆迁户改善以及喜欢常庄水库片区且赌未来的客户,除了这些,实在是想不明白还有那些刚需客户来这个地方购高层。
    预计价位:尴尬的位置带来了尴尬的定位,蓄客不足也是预售证到手楼盘迟迟不敢开盘的原因。对比下周边竞品项目后,预计价格高层12000左右,洋房14000左右.
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 富田城九鼎公馆 1天前
    真正的勇士,敢于直面惨淡的人生,敢于正视淋漓的鲜血

    真正的客户,敢于直面惨淡的环境,敢于正视坑人的价位

    富田城九鼎公馆吭哧吭哧了一年多终于开盘了,毛坯均价14400-14600元/㎡首付延期价格15000-15100元/㎡,个人认为这个价位有点坑了,开盘前感觉也就是14000的价位就可以了,毕竟周边环境实在一般,和绿都(没房了)、永威比起来次一点,再加上第一次开盘怎么也得让点利不是。然后现实给了我一大嘴巴,不仅价格不便宜,而且还去化了90%,你敢信?难道真是3月20号朋友圈刷屏的房管局解除限购的传闻刺激的购房者??

    解开富田城九鼎公馆的面纱,项目作为振兴集团在管城区拿的姚庄、郎庄城中村改造项目用地,千亩大盘富田城。位于南三环南,郑尉路东侧。地铁4号线星光路站、太白路站,交通比较方便。项目东侧临十七里河,也算是标准的河景房。
    目前开盘的一期占地58812㎡,容积率3.8,建筑面积330275㎡,规划7栋高层住宅及配套的商业+办公?;筒欢嗨?,现在好点的开发商,只要地块方正,户型基本都是行业打磨好的优质户型。东侧一路之隔就是十七里河公园及河流,但是目前处在管城区工业园区大环境下,周边居住舒适度不高,产业园区一大堆,有点乱糟糟的感觉。最重要的是交房时间3年后,这一点不知道买房者考虑到了没有,租房2-3年的成本是多少?

    九鼎公馆项目不能说不好,但是在现在这个市场以及富田的价格定位下,刚需上车实为不明智之选,望理性购买,结合自身及周边项目多对比。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 碧桂园双湖城 1天前
    周末开盘387套,一抢而空。这是碧桂园双湖城给出的试卷答案,满分!

    碧桂园双湖城位于龙湖镇双湖大道与龙湖大道(京广快速路)交会处东北角,出门就是双湖大道地铁口,而且距离镇zf也很近,附近生活配套齐全,吃喝住行教育医疗基本都有,属于龙湖的成熟区域。
    总规划340亩,建筑面积76万方,项目一期占地106亩,建筑面积约21.7万方,涵盖7栋高层,3栋洋房,总户数796户?;颓洌?6㎡-118㎡三房两厅两卫、约135㎡ 四房两厅两卫、 140㎡ 四房两厅两卫、 260㎡五房两厅三卫。
    周末开盘的是一期的1#5#6#号楼的115㎡的三房户型和138㎡的四房户型和138㎡的3+1户型,户型设计碧桂园基本都是模板化了,几个项目的户型基本一样,也是经过推敲的业内经典户型,户型设计上没的说。

    碧桂园在18年宣传的是精装修,预计价格到1000+,随着市场的冰点,为了业绩和销售额也随行就市改毛坯买吧,本次开盘价位上确实给不少惊喜,旁边的中浩鸿鹄郡和威龙中心城高层现在基本10000左右的售价,碧桂园以8000多的均价开盘,除了蓄客量多房源少,价格便宜也怪不得被抢完。

    龙湖承接着郑州南部区域的外溢及新郑本土的购买力,几年前搭着限购的春风让龙湖的房价也跟了上去,市场平稳后,龙湖的销售业很一般,之前龙湖地产及其他开发商开盘数据都很一般,不是位置偏远就是价格不如意。碧桂园这次位置好价格合适,刚需买房也就是需要这两点,完美的切入。

    所以,准备在龙湖买房的老铁,还是可以下手的,这个位置和价格。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-03-22 10:34
    钱隆城项目原来是是谦祥主导的高新区石佛村城改项目,后来成本投资比较大,福晟刚好准备进驻郑州市场,同为闽系老乡,一拍即合。城改模式业内都懂得:zf没钱,所以拉着开发商签合作协议,然后zf主导拆迁,开发商配合出钱出力,拆迁完征地然后安置区盖给村民,开发区zf低价卖给前期投入的开发商,作为前期费用的补偿。石佛的城改也是历时不少时间,中间的曲折堪称大戏,重头戏拍地时被河北开发商K2抢走一时间激起了郑州所有本土开发商的愤怒,因为有了先例就会有下一个抢食的人,K2仗着人傻钱多,不在乎zf和本土开发商的协议,BUT,做绝了没好下场,在zf的干预下,K2退地然后仓皇而逃,后来在郑州搅局了几个项目后作为不被欢迎的开发商仓皇而逃。。。。。

    福晟谦祥钱隆城位于高新区核心位置,科学大道西三环西,解放军信息工程大学东。千亩城改,也算是谦祥万和城的升级版,除了案名有点俗之外,项目本身配套堪称高新区新贵,高新万达签约、华中师大附小、附中、万科物业睿服务(山寨版万科物业)这些都是加分项。

    首开的一期13000多的价位基本售罄。目前在售二期也就是临科学大道的含万达商业地块。
    二期占地面积82000㎡,建筑面积510000㎡,容积率4.49,绿化率为30%,总户数2079户
    10栋住宅+3栋办公+万达广场。二期的规划形态有点类似于中原万达的规划形态。二期优缺点也很明显,临科学大道及万达商业,出行购物更为方便且未来地铁开通后距离也更近,缺点就是享受这些的同时也要忍受科学大道及商业的噪音,科学大道毕竟是高新区主路也是郑州市八纵八横的主干道,未来高架走起来的。目前项目均价在14000左右,这个价位,有这些配套及位置的加持,是很有竞争力的,君不见毛坯的公园府15300,精装的金科和保利16000+。而且,福晟谦祥合作后对业主的态度也注入不少新的元素,比如前一段的一期人车分流处理就堪称教科书般的公关,点赞。

    每个楼盘都有优缺点,就像人一样不是十全十美的,但是高新区的价格确实不低,堪比中原区三环沿线了。福晟谦祥钱隆城作为米宅的推荐也不是没有原因,本身竞争力很强。(刚需买房推荐下面104或者102户型,这两版户型设计比你买89的要好太多)
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 碧桂园天琴湾 2019-03-22 09:49
    前言:从18年开始,这个隐形明星盘都闹得沸沸扬扬,各种要举报的、上诉的,投诉的义愤填膺的人民群众们。始终挡不住潜规则,也正常,你去哪里举报?现如今,哪个单位没有团购房和福利房,领导们有国家供着,下面办事的人呢,不给食谁也不干活,中国房地产潜规则特色,所以,大家都稍安勿躁吧,该加费用加费用,该吃瓜吃瓜,该放弃放弃。

    来说正题,先来看看这个项目,碧桂园天琴湾位于郑东新区高铁东广场片区,七里河南路南、明理路东,莲湖东路北,徐庄北街西,四路环围,地地道道的东区主,而且周边并不是荒凉的地带,学校、地铁、公园、河景一应具有,还有已经交付的安置区生活配套来支撑区域。

    157亩,总建筑面积是43万㎡,容积率为2.5,标准的改善盘的规划指标,项目规划32栋楼,其中5栋是30层高层,21栋是118层小高层,6栋5层洋房,高中低的配置,也符合利润最大化的设计。下面就是广为吃瓜群众关注的价位了,大家都知道排地时限价14000,而周边其他项目基本都是2.3+的二手房价位,碧桂园会吃这个亏么,答案是肯定不会的,X单位团购后加价转让,虽然目前还未实质销售但是目前得到消息也是各种捆绑+直奔20000+而去,这个价格才是符合市场的价位。

    碧桂园的招牌在18年被砸了不少,品牌溢价率也不如之前,而且虽然项目定位高端改善,但是碧桂园才说有2000的精装标准,这个标准活脱脱一个 刚需盘的精装标准,所以,也不要指望碧桂园在这个楼盘下多大的力给多大的劲,没有各种高大上的宣传,所以整体期待率不要过分高,区域的正常水准就行了。不利因素也有,一路之隔就是本地的安置区,所以,未来的居住环境也会大打折扣,安置区大家都懂得,前几天一个地产界的朋友问了一句,安置区的车位大家都怎么收费卖给拆迁户的,有人回答:你还想收钱?电费能不能收回来还不好说呢。。。。由此可见,不能说素质问题,只能说看待事情两面性,他们依旧把地方当做没有拆迁的他们。

    还是那句话,有资源的老铁们,赶紧去发掘便宜的转让费房源吧,没资源的老铁,奉劝一句,正常的价格还是多对比高铁西边价格楼盘,哪怕贵点,位置更好不是吗
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    碧桂园天琴湾碧桂园天琴湾
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 康桥美庐湾 2019-03-20 16:54
    康桥美庐湾拿地已经有好几年了,当初的滨河还是8000的售价,康桥不到4000的价格拿的地,比起来18年金科、金辉、电建等上万的楼面价,康桥光土地就赚了个笑开花!

    项目位于经开第十三大街与经南九路交叉口西北角,属于滨河起步的位置,和中建观湖国际很近,都是最早的一批地,位置比后来滨河南区域边好很多,挨着湖,出行交通都比较方便。
    项目占地面积: 26680㎡平方米, 建筑面积:67000平方米,不到2.5的容积率,6栋高层规划278户,180-230㎡的大户型设计,滨河区域的东润泰和、建业天筑,康桥的魄力由此可见,看起来要打造滨河区域最豪的平层大宅??登乓渤藕勒姆较蛳铝瞬簧傺?,国际大师SCDA操刀设计,创新设计出278席领驭级的绝版稀缺作品,21米超级面宽,IMAX级环幕视野,前所未鉴;客厅6.3米双层挑空,殿堂式绝版阔绰空间??!这种宣传听着有点秀啊,外加2000+平米的豪宅标配会所。

    这样的产品卖给谁,个人认为是区域的纯改善客户,老经开、管城的益出改善客户以及部分看不上北龙湖或者预算赶不上北龙湖价格的优质客户。之前看滨河的趋势,2.5+的价位应该很轻松,但是现在今非昔比了,虽然位置属于滨河优质区域,但是在滨河普遍各种优惠到高层1.5的情况下,平层豪宅能溢价多少也是个疑问,这想必也是康桥迟迟没有正式推出的原因,虽然改善客户不差钱,但是都在观望呀。
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    康桥美庐湾康桥美庐湾康桥美庐湾
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 谦祥福晟兴隆城 2019-03-19 17:05
    谦祥福晟兴隆城位于京广快速路和兴隆铺路交汇处,由谦祥集团和福晟集团联合开发。

    两家开发商:谦祥置业,老板也是升龙系出来的,高新区发家,谦祥万和城。
    福晟集团,TOP30企业,闽系,从进入郑州就找到了老乡来合作,首个合作项目高新区石佛城改还差点被K2抢了去。最终在zf协调下成功拿地:福晟谦祥钱隆城
    两家合作的形体有点尴尬就是一般都是外地房企占据大头,来操盘,本地房企只负责拿地,享受分成。但是这两家两个项目基本都是差不多,甚至还有谦祥操盘的情况,也是合作开发前所未闻。

    项目总占地面积:190666平方米, 建筑面积:1030000平方米, 容积率:4.49
    现在主要销售兴隆臻园,11栋高层+1栋配套幼儿园,4.49的容积率,在城改项目中,这个容积率已经不错了。而且采用全高层的方案,小区整体的舒适感不会太差?;蜕?0-130的两房及三房,纯刚需,城改项目一般也都是纯刚需设计。而且这个地段做改善也很难。

    三环内的城改项目简单概括来说:优点就是位置和配套,缺点就是铁路高架和噪音,毕竟郑州是火车上的城市,市区贯穿多条铁路。而高架是一个大都市必不可少的基建。
    兴隆城很好的诠释了这个道理,你想享受三环内的配套及交通必须承受这些不利因素,作为刚需,我觉得这些不利因素都是浮云,因为我们需要的东西很确定,就是位置交通和配套,其他的只能在小区挑楼栋及户型的时候注意点。

    目前兴隆城在售15000的均价,价格不算便宜,对比去年推出的不到14000的特价房等,算是暗涨了一波。这个区域的竞争对手都很一般,绿地、和昌、五龙新城都是一堆毛病,所以兴隆城卖的还算不错。作为惠济区与金水区交界的位置,成熟的市内配套,优质的出行交通+教育资源,还是值得推荐的,唯一就是这个价位,虽然有首付分期及加价送车位的优惠政策,但是还是希望各位买家慎重考虑,多对比周边项目。
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    谦祥福晟兴隆城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 金辉滨河云著 2019-03-19 16:16
    金辉从拿地到开盘,酝酿了将近11个月的时间,这次开盘也把滨河的友商备受打击。

    开盘数据:推出高层19#共计198套,去化104套。
    96㎡户型14300元/㎡ 117㎡户型14200元/㎡ 138㎡户型15100元/㎡

    对比下金辉的拿地数据:
    总价23.95亿,1800万/亩,楼面价10815元/㎡,限价19000元/㎡。

    将近11000的土地成本,再加上行业里近3000的建安成本,1000的营销及管理成本,这笔账谁也算不过来。

    金辉这个价位真是豁出老命去了,首开基本没有利润空间。金辉想以低价博去化来个开门红但是去化率依旧60%不到??痰男巢坏轿?,很多朋友都没有听到过整个楼盘,也不算爆品,这年头,新开发商来郑不得先搞点大活动来让大伙认识认识嘛!

    不得不说,滨河的冬季在这个春天并没有被融化,大余量让区域竞争更为激烈。整个价位,实际上很为刚需考虑了,14000多滨河就上车,1年前你敢想ma ?s所以有需求的还是可以选择的

    来看金辉此次发售的户型,96、117的三房设计基本是行业都在用的标准户型,碧桂园、万科用的最多,138的3+1定位很尴尬,整个户型设计业比较奇葩,客厅和书房的一体化很不舒服,怪不得整个户型最不好卖,滨河不缺优质的户型。

    首开的金辉滨河云著有点失落,对比去年拿地的风姿有点备受打击。而且对下一步准备开盘的周边地块也是个惊醒,慎重再慎重了
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    金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 瀚海尔湾 2019-03-14 17:18
    前言:一条鸿宝路,是鸿宝置业10年的心血,鸿园也慢慢被鸿宝用时间和精心打磨成了区域的明星改善产品??嗟榷嗌倌?,终于迎来了第二个兄弟,瀚海尔湾,靠着鸿宝打下的基础和对鸿园片区的生态宣传,瀚海集团真的好好感谢人家鸿宝这个开拓者。

    言归正传,瀚海尔湾位于鸿宝路与鸿苑路交会处西北角,由西亚斯国际 集团、亚美迪国际 集团、瀚海大观地产集团三匠合力,打造产业生态园教育基地,配套的住宅地块就变成了尔湾拿来开发。因为有其他配套的背书一级和zf的协议等,尔湾拿地价格肯定不贵。

    项目占地面积:66649平方米,建筑面积:284956平方米。容积率:2.90 规划11栋纯高层。
    区域位置:个人认为,更适合洋房+别墅的改善人群住在这边,因为刚需大多是需要交通和生活配套的,太匮乏了。
    价格:精装2万+,是比瀚海晴便宜一半,同样的立面效果,但是位置和定位能一样吗。而且这个价格,除了北龙湖,东边哪里不行?
    开发商:思念系的瀚海地产和大观貌似合并了,合并也好资源共享不在把精力分开,开发商没问题,但是能不能做的精细是个问题,瀚海马上项目上马的太多了,精力有限。

    讲道理综合来说,这个价位,刚需或者刚改明明可以选的更好位置的市区而不是这里。抛开投资者和不是硬性需求的购房者,理性来说,还是希望多看多对比,不要被一通宣传宣传和效果图震撼就买单(这个阳台漂亮但是实用吗?)
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    瀚海尔湾瀚海尔湾
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