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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 23小时前
    万科民安江山府,北三环与金杯路交汇处。

    初唐四杰的王勃在《滕王阁序》中大发牢骚:时运不济,命运多舛。

    王勃天赋异禀,六岁写文章,九岁读颜师古注《汉书》并指其错误,十六岁科试及第,在朝廷做官,后来因为写《斗鸡檄》被赶出沛王府,之后连续犯错,最后在去越南的路上溺水身亡,一代才子就这样落幕。

    “时运不济,命运多舛”可以放到惠济区王砦这个项目上,当时利海如日中天,那是王砦还叫财富广场,肩负扛起北三环振兴的大旗,然后就没有然后,利海破产绿地接手,最后一块地民安挖绿地墙角,才有现在的万科民安江山府。

    《滕王阁序》中还有一句:豫章故郡,洪都新府。星分翼轸,地接衡庐,说的是滕王阁位置好。万科民安江山府位置也非常不错,北三环沿线加地铁口加宜家,真的是郑州少有。

    再来看产品,占地83亩,容积率4,建筑面积30万平方米,住宅21万平方米,一规划12栋楼,1栋幼儿园,产品面积110-180平方米,其中主力户型面积为109㎡和115㎡,整体定位为改善。

    三环内改善是越来越少了,比如美景美境、瀚海思念城都是偏刚需的,有改善需求的可以关注。
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  • 房产评论师
    Q 点评 瀚海思念城 2019-04-16 21:35
    昨天有个粉丝让Q君说一下瀚海思念城,Q君随便说说。

    瀚海思念城一直围绕着两件事。

    1、内购。

    2015年5月份思念城开始内购,推出了3号楼、4号楼和9号楼,共760套房源?;陀?3㎡的一房,65㎡的两房,86-89㎡的小三房和119-121㎡的小四房,均价在9000元/㎡左右 。

    按照现在的这个节凑,交房时间至少要到2022年,你说你是失还是得?

    2、土地性质。

    瀚海思念城原来是思念的工厂,工业用地的使用年限是50年,而住宅的使用年限是70年,从工业用地变成住宅用地,其中动用的关系、面对的障碍瀚海用了四五年时间才扫平,这个专业术语叫勾地,瀚?;臼且怨吹匚?,比如瀚海尔湾、思念城、观象、含嘉仓等。

    勾地最大的特点是时间长,牵扯到土地性质变更。

    这个项目优劣势大家已经说得非常清楚了,在这就不多说了,Q君之前说每平方米可能要比美景美境高一千块,看来还是小瞧了瀚海的野心,根据释放的价格应该比美景美境高2000-2500元/㎡,说实话Q君真心觉得溢价高,难道真的是因为长的漂亮?

    释放高价格前提是海量的排号群众,只想说一句话有钱人真是太多,目前思念城已经排号超千组,关注的人太多,买的人也太多,根据Q君推算思念城住宅货值70-80亿之间,所以不管你买不买,目前来看它都会卖的非常好,就像名门翠园一样。

    张震岳翻唱齐秦一首歌《思念是一种病》:

    我知道逃避一点都没有用
    只是这段时间里尤其在夜里
    还是会想起难忘的事情
    我想我的思念是一种病
    久久不能痊愈

    似乎是特意为瀚海思念城而写。
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  • 房产评论师
    Q 点评 融侨中晟悦城 2019-03-31 22:00
    融侨中晟悦城,航海西路与西三环西5公里。

    融侨中晟悦城总占地132亩,总建筑面积42万㎡,分为两期开发,其中一期约62亩,容积率为3.5,总建筑面积约20万㎡,物业形态包含高层和洋房。

    该项目一共规划5栋高层、6栋洋房,1栋商业、1栋幼儿园,高层面积区间从89-121㎡,洋房面积为138㎡,整体为刚需。

    两家开发商有时候在一起是1+1>2,有些时候是1+1<2,不过在郑州大多数是1+1<2,融侨和中晟在一起也是如此。

    融侨是华人著名企业家林文镜先生,1989年诞生于福州,涉及商业、物业、酒店、教育、医疗、农业、港口开发、工业村等产业领域,是一家拥有全产业拓展能力的综合性外商投资企业,2019年全国排名32位。

    南龙湖融侨城作为融侨在郑州的第一个项目,被维权的惨不忍睹,另外值得注意是滨河项目融侨府,基本上是贴着成本,大概率也是被维权。

    中晟最有名的应该是祈福置业,打造的“明星”项目祈福城,坑住一批内购的记者和公务员,你说敢买吗?

    便宜了只管买?
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  • 房产评论师
    Q 点评 中海湖滨世家 2019-03-31 21:53
    中海湖滨世家,文化路与大河路交汇处。

    这块地原属于碧源,后来拍地时,中海横刀夺爱抢过来了,成交总价5.6亿,单价887万/亩,楼面价3800元/㎡。该项目总占地63亩,容积率为3.5,绿地率为30%,总建筑面积为14万㎡。

    这个地块位于惠济区核心区,一共规划7栋高层、6栋洋房,高层的面积区间从105㎡-140㎡,其中占比最多的是120㎡,占比约45%,洋房面积为144㎡,整体定位为改善楼盘。

    中海真的是挣钱小能手,一个中海的利润抵得上俩万科。

    根据财报显示,2018年实现收入1714.6亿港元,同比上升3.3%。经营溢利为707.3亿港元,同比上升12.5%。毛利率增至37.8%,净利润率达到26.2%,净利润率为26%。

    再来看看万科,2018年,万科及其附属公司(集团)实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%,净利润率为11.3%,净利润率为11%。

    万科和中海之间的利润还差一个万科。

    你说为什么中海的利润这么高?土地成本无法改变、税费无法改变、能变的也就那么些东西了,反正就是各种抠,抠出来的各种钱都是利润。

    中海为什么那么赚钱、楼市泡沫什么时候破裂、景甜为什么这么红、王石看上田朴珺哪一点、张磊睡没睡彭于晏、金拱门板烧鸡腿堡怎么这么好吃、王思聪下一个女友长什么样、Q君为什么那么帅,一起被列为2018年八大未解之谜。
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  • 房产评论师
    Q 点评 兴港和昌云著 2019-03-29 09:57
    兴港和昌云著,航空港区永洲路和护航路交汇处。

    兴港和昌云著,开发商是郑州航空港兴港投资集团有限公司,总占地面积300亩,分为三期开发,首期占地85亩,总建筑面积是16万㎡,容积率为2.5,物业形态包含别墅、高层,全部是毛坯。

    首期规划16栋楼,其中别墅8栋,8栋高层,1栋商业,1栋幼儿园,高层的主力户型86㎡、97㎡、108㎡,别墅则是叠拼和大平层,面积区间为140㎡-175㎡。

    这个项目的特点非常明显,其一是位于北港的核心区域,其二是双地铁,2号线和17号线,距离2号线约是五六百米,其三是教育,项目内部规划幼儿园,另外周边的省实验幼儿园、英迪国际学校,郑州一中实验高中(规划在建)。

    港区要想发展好,唯一的出路就是大力卖地,大力才能出奇迹。

    2018年港区到底卖了多少住宅用地,你肯定想不到?

    2018年北港卖住宅用地1900亩,南港2200亩,加起来是4100亩,2018年惠济区供应了1000亩,一个港区的土地供应等于四个惠济区的土地供应。

    惠济区现在是啥情况?来了一波降价的行情,大家一起降价,你方唱罢,我方登台,没有最低只有更低。

    无论你各种认可港区,它有飞机场、它有高铁站、它是爱是暖、它是希望、它是人间的四月天,光看供应房价是涨不了了,不降价都阿弥陀佛。
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  • 房产评论师
    Q 点评 保利海德公园 2019-03-25 22:57
    保利海德公园,金水区中州大道与贾鲁河交汇处。

    保利海德公园总共占地600亩,总建筑面积120万㎡,一共是7个地块,6个可开发、1个安置地块,其中1号地占地62亩、建面10万㎡,2号地占地16亩、3.2万㎡,4号地占地20亩、建面5万㎡,物业形态全部是小高层,而且是精装。

    保利海德公园是杓袁城中村改造,地块非常零散,被拆的七零八落,而且最无奈的是中州大道和花园路之间的部分围绕着一个军用油库,对你没看错是一个军用油库,这玩意谁都动不了。

    首期地块是1号地块,容积率是2.5,占地62亩,总建面10万㎡,一共规划11栋15-16的小高层,产品定位为95㎡-182㎡,其中最主要的户型是95㎡-115㎡,占比约60%,其次是144㎡,占比约23%,整体定位偏改善。

    未来花园北路又要热闹了,一个超级大盘又诞生了,保利品牌+精装修+小高层直接pk的是正弘府,再加惠济北的一大片楼盘。

    这个楼盘最大问题是地块太零散,最大的60多亩,最小的10多亩,不过在郑州苍蝇腿上的肉也是肉,另外一个不利因素就是军用加油站。
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  • 房产评论师
    Q 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-25 22:51
    富田城九鼎公馆,开盘很火,看了一下数据,推528套,去化482套,去化率93%,主要户型是89㎡、108㎡、125㎡。

    这个项目Q君陪朋友看过几次,优点和缺点都非常明显,简单复盘该项目开盘策略。

    该项目的操盘具有非常浓厚的万科色彩,果不其然Q君一打听果然是万科的人操盘。

    《孙子兵法》有云:善守者藏于九地之下,善攻者动于九天之上,故能自保而全胜也。

    1、时机。富田城九鼎公馆把握时机非常好,开盘时间正好绿都、永威、鑫苑没有大规模的货值,打一个时间差,干的非常漂亮。

    2、低门槛。定存一万的门槛是非常低的,最主要目标是圈客户,在开盘前定存客户约1800组。

    3、升级。定存一万只是初步筛选客户,能升级的客户才是真爱,升级客户约1000组。

    4、房源。原来说要推700多套,后来改为500多套了,而且小户型居多,定存1800组,去化480套,比例是4:1。

    5、首付分期。不分期价格14500元/㎡,分期价格15000元/㎡,抛给你一个选择题,二选一你选哪个?

    该项目通过一些列的造势,积累庞大的群众基础,然后一炮走红。

    整个开盘的节凑把控的非常好,行云流水,去化度掌握的也挺好,去化少了定价过高,去化多了,定价便宜。

    管南的购买力依旧强大。

    其实Q君一直有一个很大的疑问,同样的价格为什么不买惠济区、或者买常西湖?
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  • 房产评论师
    Q 点评 中晟柒号院 2019-03-16 21:52
    中晟柒号院,中原区长江路与西三环交汇处。

    这个项目占地是40亩,由两部分组成,一部分是住宅名字叫中晟柒号院,另一部分是公寓叫park公寓,总占地面积约4.8万平方米,其中住宅的总建筑面积为3.8万平方米。
    住宅物业形态包括高层和洋房,一共规划了4栋6-9层洋房、一栋31层的高层,户型面积从94-256平方米,洋房的主力户型140-147平方米,高层的主力户型186-192平方米,整体定位为改善。

    公寓方面一共规划3栋39层的公寓,梯户比为7梯30户,主力户型为32平方米的一室。

    这个项目的优势就是位置真的不错,位于长江路与西三环交汇处,周边环绕了地铁5号线、9号线(规划)、14号线(规划),距离最近的站点是5号线的后河卢站,并且临近三环快速路、陇海高架等,出行十分便捷。

    不知道卢天明看见自己外甥做的房子会有何感想,总之中晟的项目不做推荐。
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  • 房产评论师
    Q 点评 电建泷悦华庭 2019-03-13 22:34
    电建泷悦华庭位于经开区滨河国际新城十七大街与十五路交汇处,这宗土地是滨河的85号地,中电建拿地时间是2018年4月份,成交总价是16.2亿元,溢价率为50%,单价1802万/亩,楼面价10812元/㎡。

    电建泷悦华庭占地90亩,容积率2.5,总建筑面积约21万㎡,物业形态包括小高层和高层,其中4栋小高层、7栋高层,整体定位是改善,小高层只有两个户型155㎡、144㎡,高层三个户型128㎡、108㎡、142㎡,电建作为央企,最大的特点就是不差钱。

    目前滨河国际新城的情况依旧不是很乐观,金辉滨河云筑默默的开盘了,价格在14500元/㎡,比融侨府第一次开盘价格还要低!

    价格一旦掉下来,除非市场回暖,否则很难涨上去。

    那么问题来了,如果未来电建泷悦华庭也开到14500元/㎡,现在有以下几个选择:

    1. 管南均价14000元/㎡(永威城14200元/㎡、九鼎公馆释放价格14500元/㎡)
    2. 惠济区特价房特价房13000元/㎡(万科紫台和云城特价房12500元/㎡等等)

    这是一个很有意思的选择,同样的价格你是选择滨河国际新城还是选择管南亦或是选择惠济区,每一个人值得思考的问题。
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  • 房产评论师
    Q 点评 正商兰庭华府 2019-03-12 22:34
    正商兰庭华府位于郑新快速路与祥云路交汇处的东南方向,总占地约65亩,容积率为3,总建筑面积约18万平方米,一共规划4栋高层、8栋洋房,这宗土地是当时南龙湖的地王,正商在2018年年初拿下,楼面价约7500元/㎡,而当时周边房价普遍10500元/㎡上下。

    为了能多挣钱首先正商采用的是高低配,4栋高层8栋洋房,其次5号楼是4梯6户的,可以多出面积,最后设计的户型都是大面积,比如这次开盘只有两个户型116㎡和126㎡两种。

    这一套组合拳非常不错,但是市场变幻莫测,犹如打在棉花上一样,2018年年底正商兰庭华府的开盘就证明这一点,当时精装高层均价13500元/平方米,现在则是毛坯高层10200元/平方米。

    市场不好时,应该做的是减法。

    再来看另一个地王项目,龙湖天宸原著毛坯价格10500-11000元/㎡,卖的也是比较惨淡。

    地王遇到市场惨淡不得不说是命不好。
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