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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 蓝光凤湖长岛国际社区 1天前
    蓝光凤湖长岛国际社区,位于平原新区107国道与长江路交汇处东300米。

    该项目总共占地30万平方米,总建筑面积60万方,物业形态包括高层、洋房、别墅、公寓,容积率2.5,总共户数为5500户,除此之外项目内部还规划13万平方米的内购,并且引进王府井商业。

    项目一共分为五期开发,一期规划8栋高层、14栋洋房、6栋叠墅,建筑风格为新亚洲主义,其中高层和洋房标准层为精装,别墅和洋房复式为毛坯,高层户型面积区间为96-108平方米三房、120-180平方米四房,别墅户型面积区间180-240平方米。

    对于平原新区市场,即使说投资,涨幅也是非常有限的,黄河犹如一道天堑割开了郑州和平原新区,虽然平原新区积极向郑州靠拢,但是市场反馈一般,另外平原新区市场容量也非常小,2017年总体的销售额大概在130个亿左右,碧桂园一个项目占30亿左右,其他项目销售的一般般。

    蓝光凤湖长岛从6月份开始认筹,高层、洋房、别墅分别缴纳3000、5000、1000,预计开盘时间是8月底,据说定的任务是20个亿,我也只能呵呵了。
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    蓝光凤湖长岛国际社区
  • 房产评论师
    Q 点评 雅居乐天域 2天前
    8号地位于龙湖镇新??焖俾犯ǖ蓝?、规划一路南侧,面积是52188.65平方米(约75亩),土地用途为居住用地,容积率3.0,土地年限70年,起拍总价为50882万元,最终刚经过436轮的竞争,被雅居乐以总价117682万元拿下,单价1503万/亩,楼面价7516元/平方米。

    正商、雅居乐、龙湖地产拿的地楼面价都捅破南龙湖的天花板,当然房价是杠杠的,按照估算至少得一万四。

    房地产有一个说法是地拿砸了就拿了,如果地王又遇到调控,不死也得脱层皮;如果地拿砸了,那营销就等着擦屁股吧,使劲浑身解数这个屁股也不一定擦干净。

    即使地拿砸了或者拿了地王,规划也得硬着头皮上,开始规划。

    其一需要采用高低配,果不其然一共规划7栋高层、7栋洋房,因为这样能多卖钱;其二得多出面积高层是2T4、3T6的105平方米和115平方米三房,125平方米和138平方米四房,洋房为135平方米和165平方米。

    一切都是命,南龙湖的地王是公主的命,丫鬟的身子,经不住折腾。从户型来看一个词刚需、两个词刚需、刚需,虽然他顶着地王的光环,可是设计出来3T6这种,而且105和115占比70%。

    最终雅居乐还是向市场妥协,其一设计的户型都是好卖的户型,这样做是为了更加好销售;其二好卖的户型占比70%,又向市场妥协了一大步,注定与高端小区无缘;其三高溢价的精装修四千块。
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  • 房产评论师
    Q 点评 东方鼎盛花样城 2天前
    东方鼎盛花样城终于拿地了。

    8月1日东方鼎盛花样城终于拿下三宗土地。

    93号土地位于二里岗南街南、魏庄西街东,使用面积约31亩,土地用途为城镇住宅,容积率小于5.0,建筑高度小于100米。

    94号土地位于石化路南、城东路东,使用面积约30亩,土地用途为城镇住宅、零售、商业、餐饮,容积率小于5.0,建筑高度小于100米。

    95号土地位于二里岗南街南、魏庄西街西,使用面积约17亩,土地用途为城镇住宅、零售、商业、餐饮,容积率小于4.5,建筑高度小于100米。

    花样城2015年11月开始内购,最早为1、2号楼,大约在2016年5、6月售完。价格按首付比例6500-7600不等。之后开卖3号楼,售价约为6500-8500不等。然后卖的8号地块,对武警支队进行团购,优惠价格9500左右。9月底最后一批8号地块团购价格在11000-12000,也就是说在没有土地证的情况下直接内购了三栋楼。

    这个房子交房至少到2022年,当年内购的哥哥姐姐们,你说你们是赚还是赔?
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    东方鼎盛花样城
  • 房产评论师
    Q 点评 正弘新城 2018-07-31 16:59
    正弘新郑8000亩超级大盘踏上征程。

    新郑出(2018)17号(网)地,位于新区中华路东侧、规划永福路北侧,宗地占地面积69121.02㎡,占地103.68亩,容积率为小于2.5,起拍价28548万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)20号(网)地,位于新区弘远路西侧、翔云路北侧,宗地占地面积28984.84㎡,占地43.48亩,容积率小于1.5,起拍价9928万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)21号(网)地,位于新区中兴路南侧、弘远路西侧,宗地占地面积61538.87㎡,占地92.31亩,容积率小于1.5,起拍价21078万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)22号(网),地块位于新区中兴路北侧、万福路西侧,宗地占地面积42214.93㎡,占地63.32亩,容积率为小于5.0,起拍价16638万元,由新郑市正弘华启实业有限公司以起始价成交。

    这个项目是正弘华梦新都项目,总建筑面积约300万方,涵盖商业、写字楼、住宅等,是城市商业综合体。
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    正弘新城
  • 房产评论师
    Q 点评 万科长基云庐 2018-07-30 23:16
    万科长基云庐开盘简报:

    时间:2018年7月28日

    推出房源:共计229套,其中叠加面积为200平方米、联排255-270平方米、双拼、商墅220平方米、类独栋360平方米。

    去化情况:去化190套,去化率83%。

    开盘价格:商墅13000-21000元/平方米、叠加11000-17000元/平方米、联排17000-18000元/平方米、类独栋22000-23000元/平方米。

    备注:无证齐全。

    ——————分割线——————

    周杰伦《双节棍》有一段歌词:“什么刀枪跟棍棒,我都耍的有模有样,什么兵器最喜欢,双节棍柔中带刚……”

    雁鸣湖最大烫手山芋利海雁鸣湖让深圳永实接手了,深圳永实为富力老板娃开的公司,建业圣安德鲁斯估计下半年也准备入市了,永威上和府已经入市……雁鸣湖真是越来越热闹了,就看各位大佬如何在限购条件下玩了。
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  • 房产评论师
    Q 点评 龙湖天宸原著 2018-07-29 16:29
    扭曲地价下的高低配龙湖天宸原著。

    龙湖地产拿下7号土地,该宗地位于龙湖镇规划三路以西、zf土地储备以南,使用面积43477.17㎡,约65亩,土地用途为城镇住宅用地,容积率3.0,建筑面积130451.51㎡,出让年限70年,经过396轮的竞拍,成交总价为92193万元,溢价率117%,折合每亩地价1413.67万元,折合楼面价7068.31元/㎡,成为南龙湖地王,其余四宗土地被正商拿下三宗和雅居乐拿下一宗。

    龙湖地产前几天开了一个发布会,南龙湖拿的地王命名为龙湖天宸原著。原著是龙湖地产的高端产品系,第一代原著是颐和原著,一举奠定了龙湖的江湖地位;第二代原著是双珑原著;第三代产品是天宸原著、西宸原著;第四代则是狮山原著。

    龙湖地产三大法宝,第一个是园林景观、第二个是产品、第三个是物业服务,不知道落地郑州能有几分?再来看看产品吧,高低配,而且不是高层+洋房,是最出溢价高层+叠加,那么景观一定是被切割的七零八散的,再加上一楼再送前后院,景观施展的预定更少了。

    究竟能卖多少钱?

    打听到的消息是高层均价15000元/㎡,叠加400-500万/套,不知道谁会买账。
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    龙湖天宸原著龙湖天宸原著
  • 房产评论师
    Q 点评 美景美境 2018-07-29 15:08
    美景美境开盘简报:

    时间:7月28日微信开盘。

    推销情况:推出6#,2个单元34层2梯4户,共计256套,其中小三房128套,大三房128套。

    去化率:小三房推出128套,去化率100%;大三房推出128套,去化率90%;总去化率为95%。

    开盘价格:16400-16700元/㎡

    客户情况:验资450余组(3成验资20万、6成验资60万、全款100万)

    备注:五证齐全

    点评:我们等到花儿都谢了,从2016年折腾到现在美景美境终于开盘了。首先这个盘的位置不错,金三环加三条地铁线,其次价格也算适中,至于安置房和商品房混合以及北侧的大观音寺就看你介不介意,总体来说项目还是不错的,价格适中推荐一下。
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  • 房产评论师
    Q 点评 华商汇 2018-07-25 23:56
    即使咸鱼翻身,人民也不会忘记其背后的历史。

    华商汇,位于河南省新会展物流园区,郑新大道以东、潮河以西、新老107国道连接线以南。项目用地面积10平方公里,分三期开发建设,其中项目一期用地面积6000亩,项目二期用地面积5000亩,项目三期用地面积4000亩。

    项目一期400万平米建材装饰博览中心西至郑新快速路,南靠华商汇大道,北接华商汇北二路,分为六大区域即基础建材、陶瓷洁具、灯饰五金、家居家饰、软装展销、工艺饰品,一个中心即仓储物流配送中心和两个园区即国际E贸园区和国际物流港区。

    这个项目已经被米宅列为谨慎项目,随着新郑的走火,这个项目又活过来,真是咸鱼大翻身。

    这一次出手的白衣武士是谁?美盛集团。

    美盛已经和华商合作共同开发华商汇项目。

    至于美盛的背景,有兴趣可以自己百度一下;至于华商控股购房者更不应该忘记其历史,华商汇控股有一个全资子公司叫郑州沃土千年置业,而沃土千年置业开发过两个项目经开区伊顿上郡、中牟壹号公园,一个是延期交房遭到维权,一个是延期交房加质量差遭到维权。

    历史是人民最好的老师,有一些历史注定不会被忘记。
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  • 房产评论师
    Q 点评 美盛金悦园 2018-07-17 14:35
    7月15日,美盛象湖100开盘简报。

    1.基本情况:推出3#LOFT,22层,4T29户,共计561套,去化240套,去化率42%。

    2.详细情况:28平方米365套,38平方米推出152套,29平方米推出26套,39平方米推出13套,56平方米推出3套,57平方米推出2套,共推出561套,去化240套,去化率42%。

    3.开盘价格:成交价格13000-15000元/㎡,均价14000元/㎡。

    4.优惠方式:
    1)0元入会优惠10000元
    2)排卡优惠20000元
    3)定存优惠0.5%
    4)认筹交20000元优惠1%
    5)按揭优惠1%
    6)一次性优惠2%。

    ——————分割线——————

    融创还是非常鸡贼的,当年收购美盛的地,只收购了住宅地块,商业地块留给美盛自己玩,这一玩不打紧,玩到现在开一次盘还是没有清盘,侧面说明美盛的操盘确实和融创相差十万八千里。

    另外公寓产品我是一直不建议小散户玩的,一玩就被套,还是被套的死死的,奈何韭菜真的很多,割也割不完。
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  • 房产评论师
    Q 点评 东原晴天见 2018-07-16 18:40
    东原落子高新区欢河村。

    高新区项目是东原地产和河南东方宇亿置业有限公司合作开发的城改项目,也就是高新区的欢河村。

    87号土地位于西三环北延东、宏达街北,宗地面积为67773.29平方米(约101.66亩),出让年限为70年,容积率大于小于4,建筑高度小于100米,最终是被河南荣田房地产开发有限公司拿下,成交总价为57133万元。

    88号土地位于凤梨路西、宏达街北,宗地面积为56690.87平方米(约85.03亩),出让年限为70年,容积率大于小于4,建筑高度小于100米,最终是被河南荣田房地产开发有限公司拿下,成交总价为41766万元。

    这两宗土地为高新区欢河城改用地。


    这宗城改的西侧是架空的高压线,西南侧是石佛的变电站,东侧同样是架空的高压电线,东南角则是四号线车辆段,不利因素较多,预计下半年高新区两个新项目入市双湖科技城的中海和华润,还有就是大正鲲府(一说法和金地合作,另一说法已经被踢掉)、康桥美景项目。
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    东原晴天见东原晴天见
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