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平凡的良心 房产评论师

  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 万科大都会 2018-07-23 13:00
    前几天路过南四环,顺手拍了一些万科大都会二期的施工照片。
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  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 名门橙邦 2018-07-22 10:32
    说说名门橙邦近期的有关情况,位于大学路长江路东北角的售楼部广场新修了道路,看样子准备重新开放,位于行云路华中路的B03——04地块动静最大,原来临时借用荒地的百顺驾校已经搬走,工地内钩机基本将废弃的老房子清除完毕,局部正在开挖地基。该地块暂时被命名为名门城橙雅苑,根据郑州市规划局的公示信息,该地块为纯粹的商品房,早期规划配套的一所小学取消了。地块东侧是台胞小区,北侧是郑煤集团干休所,西侧是行云路,南侧是华中路,向南对面是一个市政公园,单丛其紧邻金二环航海路来看,地理位置和交通条件相对很好,附近学校医院大型商超等生活配套完善。
    橙雅苑地块相对方正,开发商是郑州名门城房地产有限公司,建筑商是郑州新长瑞建筑工程有限公司,河南宝泰土石方工程有限公司负责建筑废品土方开挖及清运。据郑州市工商局网站信息,郑州名门城房地产有限公示成立于2014年,营业执照有效期间为2014年2月19日——2034年2月18日,注册资金人民币3200万元,但是查询郑州市房管局2017年10月第四周公示,郑州名门城房地产有限公司资质证书审批情况显示为‘‘废止’’,这就不让人产生了疑问,执照在有效期内,开发资质却没有了?怎么回事?
    业界一度传言名门资金链非常紧张,碧桂园有意收购其股份,但从目前来看郑州名门城有限公司的股权结构没有公开的信息,所以有些网传的言论无法证明。名门近几年在绿博片区开发的紫园反映不错,在惠济区开发的翠园违规绑定车位影响了自己的声誉,可能有人还记得2014年3月名门在二七万达附近开发的项目‘‘万千世纪城’’就曾因无证售房被查处过。
    二七名门城项目是走品质路线还是冒险打擦边球,我们都要进行细致的观察,对于有意入手名门城的朋友来说,为避免后期维权伤心,建议实地看看在二七区首次试水的‘万千世纪城’整体现状,多放考虑谨慎对待。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 万科大都会 2018-07-17 20:39
    对于万科大都会,有些朋友是不太看好的,主要观点一是在四环外,位置偏,二是品质与深圳万科、杭州万科相比有差距,诸如大白墙之类,然而单就造城能力而言不得不服气大都会的规划和体量。万科现在的企业理念逐渐在去地产化,向城市生活配套服务商角色转变。郑州万科城是成片连片开发,大都会项目相较万科城更集中,配套更完善。正是看到了这一点,不少人依然热情不减。大都会在芦庄路南的项目目前基本可以看出轮廓了,望桥路以东分别是三期海悦苑、一期天悦苑、二期铂悦苑,以西至大学南路是公寓,豫一路和望桥路西北角市政配套一所小学——望桥路二小,芦庄路以北目前四期锦悦苑与五期和悦苑有关信息已经公布,四期和五期地块之间应该是待开发的六期。锦悦苑地块相对较小,由金源百荣开发,用地面积36530.7平方米,总建筑面积139788.36平方米,容积率2.99,绿地率35.7%,规划9栋楼(含其他非住宅)1115户,停车位1067个,释放价格14500左右,优势是住宅品质升级,地暖、指纹密码锁等,地块西南侧配套一所小学。五期和悦苑在一期天悦苑正北,同样由金源百荣投资,用地面积91916.88平方米,折合137.8亩,地块方正,总建筑面积361967.6平方米,容积率2.99,绿地率35.09%,规划28栋楼(含其他非住宅)2706户,停车位2842个。大都会整个六期住宅外围均为商业开发,豫一路以南大田垌村安置区以西,豫二路以北大学南路以东,万科已经接手郑州蓝城,区域地块将建设万科健康医疗养生小镇,内含一所三甲医院??梢运荡蠖蓟岽映ぴ独纯词墙改旰苌偌纳钆涮追浅M晟频囊桓鱿钅?。而且根据zf规划,省级示范高中之一的管城区回六中外迁新址就定在京广快速路以东,紧邻芦庄路,距离大都会二期只有数百米。我们不迷信万科的神话,只立足于未来生活的方便,针对大都会做出一个合适的选择。(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 名门翠园 2018-03-30 12:05
    名门翠园无疑是近期置业大北区的热门选择,从每次开盘盛况看房子都很抢手。名门从2014年就提出注重开发品质,就绿博片区的紫园和惠济核心区的翠园来看也确实是做了实功,要不然作为本土中小开发商也不会被大家追捧。坊间的消息紫园售楼部建设名门用了1个亿,翠园售楼部名门投了6000万,售楼部是一个大盘的脸面,给潜在的购房者一个很好的第一印象至关重要,显然名门是非常熟谙这一点的,漂亮大气的售楼部让人亲眼看到了品质,感受到了开发商的实力,因此吸引了不少人提前交订。交了订金没有选房或者是选不到房,按照行业规则在一定期限内是要把订金退回到个人指定银行帐户的,本人也曾在鑫苑某项目交过订金,后来没有选房,经和置业顾问沟通,订金在若干工作曰就打上了,在这方面鑫苑还是比较诚信的。本来消费者的订金就已经让开发商免费使用了一段时间,助力了开发商内部资金周转,不能在承诺退款期内打钱明显是有失诚信了,当然这种负面信息闹得沸沸扬扬对开发商的名誉也不利,也不是开发商愿意干的。原来北三环的绿地璀璨天城也出现过这种情况,情急的消费者无奈之下求助了电视媒体。稍微思考一下,到丁约定时间消费者却收不到退款只能说明两个原因,一是该项目资金极度紧张,严重缺钱,二是项目内部管理较乱,没有明确业务程序。从大的方面讲2018年房企整体融资渠道更窄,融资难度更大,从小的方面讲,中小房企的日子很难过,在拿地和用钱上都成本巨大。名门近些年摊子铺得不小,每开一个项目都要高速回款,紫园和翠园都承担着这种任务,出现一些管理失范在所难免,不过对于消费者的订金开发商是不敢不退的,只是会拖延点时日,耗费点消费者的功夫,或要借助于某些新闻媒体和主管部门的力量。(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 万科民安星辰(民安西上二期) 2018-03-27 20:48
    借地说话,从2018年2月23日零时,郑少高速(S85
    )郑州至登封西过路费对豫A牌照小车免除了,这对于在市区工作而原籍新密和登封的人士是个好事,每次往返可节省20至50元,一年下来也是个不少的开支。面对如此好事,对于在郑州没有购房的你会热衷考虑不限购新密和登封吗?
    登封暂且不考虑了吧,单就在高速上一趟也得40分钟,登封东基本上是郊区,登封西偏远。今天先说说新密,新密有3个高速口,分别是新密东、新密北、新密西,新密西目前没有正式开发商,没有正规商品房,只有当地农村的合村并镇社区,生活配套极为一般。新密北下口一公里处最大的盘是金源青屏山城,项目占地110余亩,建筑面积30万平方米,容积率2.93,时价约7000元,内部规划有水系,双水(市政供水、中水)双电(市政供电、太阳能发电)双气(天燃气、暖气),背靠青屏山公园,属于生活配套比较成熟区域。新密东下口1至2公里处有两个大盘可供选择,一是紧贴高速的密登堡,规划万亩大盘约62栋楼,建设用地近28万方,建筑面积近86万方,容积率2.4,绿化率30%,欧式风格,是内部设有游泳池、运动场、葡萄庄园的双气社区,最大的不足是缺乏必要的生活配套。二是中海东城半岛,项目总投资约36亿元,总建筑面积120万方,由中建七局承建,住宅自身配套五星级酒店、商务会所、写字楼、购物中心、公寓、小学、幼儿园等,时价在8000元,不算低了。
    从万科民安星辰出发,到三个项目最快在30分钟,算一算时间成本,我们会作怎样的现实考虑呢?
    (展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 万科大都会 2018-03-27 14:11
    今天,二七区zf和郑州万科签约建设健康医疗养生小镇,这意味着郑州万科已经取代郑州蓝城取得了大都会项目连片井发的资格。该项目地块位于豫一路以南、热源厂路以北、大学南路以东、百尚东路以西,占地面积1141亩,总投资100亿元,计划引进三甲医院、健康养生、高端商贸等相关产业。万科健康医疗养生小镇项目,将依托万科品牌、产业、产品、团队及信用资源,为‘医疗、配套、健康、研发’高端医疗一产业链提供强大的品牌和技术支撑,填补二七新区10公里内无优质医疗资源空白。放眼二七新区所有的地产项目,能够达到交通、教育、医疗、商贸等综合配套的仅大都会而已,万科用心如此,不能不佩服其深刻理解zf政策的能力。二七新区也将依托该小镇的优质医疗资源,健全集‘产、学、研、教、商、住’于一体的'1+4+x的高端医疗产业集群。万科此举一是继续深耕二七新区,二是完善了大都会项目的配套,增强了产品溢价力,三是实践了由房产开发商向城市生活配套服务商的转变,正如万科董事会主席郁亮所言,房地产行业的黄金时代已经结束,下一步要深度进入医疗、教育、养生行业,突出房屋自持租赁行业,响应中央房住不炒号召,让全体人民住有所居,主活更有尊严,更加美好。(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 嘉辰丽景苑 2018-03-20 23:42
    嘉辰丽景苑已经完美交房,房价从开盘时的9000多借助2016下半年的疯涨飞跃到现在的20000左右,基本上算是翻了一番。楼盘整体面积不大但是方方正正,开发商河南瑞祥置业也不大但是比较用心,交通优势加上一定品质造就了丽景苑的当前高位。瑞祥置业的关联公司为河南嘉辰置业,开发区域主要集中在金水区农科路附近,譬如嘉辰时代公寓、嘉辰时代广场等,与丽景苑相似升值空间很大,在市场上也比较看好。本人在这里倒不是为该公司做代言,只是觉得有些看似不起眼名不见经传的中小房企还算对得起郑州群众,房屋交付还算有品质有良心,当然要抛开价格来说。2017年以后国家严控房市,限制政策不断升级,加上银根收紧,中小房企自持资金明显紧张,融资渠道越来越窄,特别是拿地极度困难,像嘉辰置业这样的中小房企生存压力巨大。不少业界人士判断严重缺乏资金缺乏土地储备的中小房企将很难熬过此次调控期间,很大可能被大型知名房企最终吃掉,如果这样未免有些可惜。我们河南除了正商永威建业康桥等,还有不少像嘉辰置业这样的中小房企。前几日偶然到了豫北滑县,匆匆观看了这个属于四五线之列的省直管农业大县几个楼盘,上海城、博大一号院、建业壹号城邦、众恒翡翠城,包含了当地低中高三个档次和品质,其中比较惊艳的是翡翠城项目,外观造型别树一帜,官帽坡顶电梯洋房,断桥铝阳台落地窗,小区内部干净卫生,绿化和景观令人称赞,中心水系保持良好,鸟语花香闹中取静,虽然没有规划地下停车场,但地面道路停车设置井然有序,这样的项目即使放在郑州也是不可多得的品质楼盘。翡翠城的开发商仍然是少为人知的河南林州众恒置业,排名在林州泰宏之后,位居林州这个建筑大县行业第二,在北京、安阳、滑县、内黄分布有项目,以翡翠城为主打产品,个人认为如果类似众恒这样有品质追求的中小房企能在本轮调控中顽强生存下去,对河南地产界应该说是一件好事,越是不显眼的地方不招眼的企业也许会会给我们一个惊喜。(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 万科美景魅力之城 2018-03-20 13:03
    借地说话,谈谈住房公积金使用的问题。个人能够缴纳住房公积金是用人单位的一个集体福利,现在房价高企,很多年轻人出了首付以后,必须考虑月供的问题,正常情况下郑州地区月供超过3000是有较大压力的,超过5000则是压力山大。以30年期贷款70万为例,两者每月还贷相差在650元左右,相对于商业贷款,使用住房公积金贷款压力会适当减轻,但是住房公积金审批相对商贷会更严格,手续麻烦些,回款稍慢些,因此不少开发商对于住房公积金贷款热情不是很高,如果不清楚这方面的政策很容易被售楼员直接拒绝。如果是本地住房公积金在本地购房,只要政策允许个人是完全可以争取使用的。如果是异地住房公积金购房则要繁琐一些,同理开发商仍然是不积极,如果购房者个人不清楚政策很可能就只能选择商贷了。其实国家住建部是支持异地住房公积金贷款的,主要流程关键有三点,一是贷款城市公积金中心接受职工的异地住房公积金贷款业务咨询,并一次性告知贷款所需审核资料,二是职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请,缴存城市公积金中心根据职工申请,核实职工缴存贷款情况,对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工,出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》,三是贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后,向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性,核实无误的,应按规定时限履行贷款审批手续,并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识,并建立职工异地贷款情况明细台账。希望能帮到有需要的朋友(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 郑州绿地城 2018-02-10 23:36
    绿地城项目目前附近小学有两所,一个是刘庄小学,位于侯寨乡最北端,创办于1976年,学校现有占地面积1857.33平方米,建筑面积1857.33平方米,两栋教学楼,6个教学班;另一个是罗沟小学,都是村级学校。这与绿地城未来入住人口群体素质和项目层次搭配是很不协调的,为此二七区决定对以上两个学校进行升级改造,重新报请规划,决定在刘庄小学基础上建设凤鸣路小学,总投资10316万元,项目位于同舟路、桃李路樱桃路相交处,占地26152平方米,约合39.23亩,计划新建两栋教学楼,一栋综合楼,一栋多功能报告厅,风雨操场等,建筑面积27222.19平方米(含地下停车?。?,拟设置36个教学班,将中国传统院落空间转变为书院空间,为学生营造具有围合感、安静的学习氛围,预计于2018年底完工,届时将新增学位1620个,满足刘庄老学校迁移和周边安置区就近入学。在罗沟小学基础上建设盛安路小学,项目总投资9610万元,位于同心路北,盛安路西,占地25425平方米,约合38.14亩,计划总建筑面积25237.57平方米,规划三栋教学楼,一栋多功能报告厅,风雨操场及地下停车场,同样拟设36个教学班,预计2018年底完工,届时新增学位1620个,可满足周边群众对优质教育资源的需求。(展开全部)
  • 房产评论师
    平凡的良心 点评 鑫苑二七鑫中心(鑫苑鑫家、鑫苑鑫都汇 ) 2018-02-10 17:50
    鑫苑这个盘很难说有什么亮点,一期价格相对便宜,销售对象主要是市区溢出的刚需和百荣商贸市场的客户,大家集中反映的问题是临电临水,配套匮乏,物业糟糕,鑫苑置业回归郑州这几年似乎不太用心了,对品质的追求远远落在正商、建业、永威、康桥后面,和亚星排在一个梯队了。大学路对面的万科大都会启动以后,无疑掠走了不少刚需客户,让鑫苑鑫家压力山大。其实zf对二七新区的期望和支持还是很大的,这从相关的地铁规划、市政道路、教育医疗配套上可以看的出来。2018年二七区zf启动了杏园路三小建设,这对于鑫苑的业主是个很大的民生支持。该小学位于南岗路与芦庄路交叉口西北角,总投资8031.3万元,今年计划投资6700万元。学校占地31.2亩,计划建筑面积约21255.54平方米,规划设置36个班,新建综合教学楼,建设室外运动场及配套工程,预计2018年9月完工,建成后可新增1620个小学学位,有效缓解鑫苑鑫家及南岗刘安置点的小孩上学难问题。(展开全部)
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