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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 锦艺金水湾 2天前
    金水湾四期接近尾声,马上要推五期K5地块
    ——观锦苑。

    今年北区都在推货,而且价格相对平稳,综合品质也还不错,买房的可以在北边多看看。
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    五期地块在连霍南,属于整个项目的西南处,西临索凌路,南接龙门路,北靠少林路,东至普庆路,相对来说比较独立,你可以看成一个单独的小区吧。

    由于一路之隔就是40万平方B1B2商业中心,以后会比较热闹,其实整个连霍南都要比连霍北热闹,但生态环境要差一些,个人更喜欢连霍北,楼少,高校多,氛围好。

    但不管怎样,现在连霍南也没几个盘,稀缺度不言而喻。
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    项目占地63亩,容积率3.5,总建筑面积20万㎡,其中住宅面积约14万㎡,总规划户数约1387套,由9栋高层住宅组成,建筑风格依然沿用前期的Artdeco新古典,本次锦艺的布局很不错,7栋楼都是独单元的点式楼,这样采光,通风都很棒。
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    锦艺的园林一向非常大气,虽然地块不大,但也采用了大面积的绿化景观,围合式布局,社区内绿化率也达到了30%。
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    所以,金水湾五期的优点在于观锦苑是距离30万方大商业最近,规划排布较好,但离地铁口都很远,最近的7号线龙门路站还得2公里。

    其次,户型很一般,貌似这次主要是89㎡和120㎡,由于没有采用分离式核心筒,落伍了。

    综合来看,3.5容积率纯高层,还是值得关注的,希望锦艺别涨价。
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    锦艺金水湾锦艺金水湾锦艺金水湾锦艺金水湾
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 新田城 2018-07-21 15:42
    看腻了恒大碧桂园乡土气息浓厚的标准化产品,再看海豚湾,就觉得很清新。
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    海豚湾总占地78亩,总建面6.2万方,容积率低于1.2,共规划有1栋叠墅,5栋洋房,3栋公寓,叠墅户型178㎡-190㎡、洋房户型89-168㎡、公寓户型32-68㎡。
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    海豚湾三面环水,地块鼓起,地块呈一个半圆的鲸鱼形状,但新田将其比喻一只海豚伏卧湖面,算是洞林湖比较核心的位置,新田在产品设计上也算走心了,建筑起伏有层次感,尽可能保证了最大的观湖面。

    当然了,都是商业性质,定位滨湖度假产品,不是叫你长期居住的。
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    最近推出的是11#A、B、C三栋SOHO公寓,带装修均价9000元/平米,为,预计2020年底交房。目前住宅10000-10500,这个公寓价格不算便宜。
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    这三栋楼呈回字型,6-8层,都是2梯20户的筒子楼,菱形造型设计,最大程度观湖、瞰景。

    主力户型:30㎡,55㎡,60㎡三种标间。
    最厉害的是拐角的55㎡,送一个弧形的360度1.5米进深的大阳台。

    ?这种公寓,不是密度很高的那种,又有景观资源,按道理长租给酒店比较好。

    洞林湖最近利好还是比较多的。

    目前地铁6号线建设工程,洞林湖区域内的湿地公园站、洞林湖站已在建设中,部分站点计划2019年全国少数民族传统体育运动会前开通试运营,具体为奥体中心站(常西湖)、临湖路站两个站点,2020年底预计全线开通试运营。
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    警官大道拓宽改建,自今年5月20日起,荥阳市警官大道拓宽改建工程正式启动,预计在9月份将完工通车。警官大道的扩宽改建工程起点位于贾峪镇新田城现状路,终点止于在建的公安西路,双向四车道城市主干路,该路段施工扩建完成通车后,从西四环到达洞林湖片区路程将大大缩短。

    虽然利好多,但洞林湖几个盘今年都销售的不咋滴,归根到底,潮水褪去时,购房者都冷静了。
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    新田城新田城新田城新田城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金科城 2018-07-21 11:00
    金科城二期进入收尾阶段,还剩一些120平米大户型和两栋洋房。
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    即将推出的是三期——境阶。
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    三期位于欢河路南、垂柳路东,也就是一期东边。
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    三期是个很奇葩的存在,占地只有21亩,总建面7万方,容积率3.5,地块呈细长的锥子状,我记得当初看规划图,三期是属于一期东边一个大地块的,不知道怎么会只出了这么个细长条地块。
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    地块规划了4栋住宅,1#16层,2#22层,3#34层,4#34层,南低北高,采光没啥问题,但对于景观和活动空间就不要期待了。全部是地下三层停车库,所以也会实现人车分流。
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    3期预计推出82平米-144平米,一共448套房源,目前在搞入会登记。
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    目前二期剩余的均价15800元/㎡,考虑到三期劣势较多,可能走快速跑量的策略,价格会稍微便宜点,15500?
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    不过,个人认为这个价格还不如考虑钱隆城万华府,或者公园府。

    仔细想想,整个高新老城区其实不太划算。
    五龙新城二期容积率太高,位置相对嘈杂。
    恒大城目前死贵,这个月优惠又都收了。
    保利16000不算便宜,品质又相对中庸。
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    其实单就个人来看,可以放眼全市,不必拘泥于地缘性,16000-17000的高新区,不如目前15000-16000的北区,14000的管南,14000的白沙有价值。
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    金科城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万科大都会 2018-07-18 22:08
    大都会三期主要剩130㎡四房大户型,准现房,算是尾盘了。

    目前主推四期——锦悦苑。

    四期样板间7月22日开放,目前零元入会中。
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    锦悦苑位于二七区芦庄路北、望桥路西,占地55亩,容积率3.0,建筑密度15%,绿地率35.01%,拟建总建筑面积为15万方;其中地上建筑面积11万方(含公租房10960.00平方米),停车位800个。.
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    一共规划了7栋高层,其中最北边的1#、5#是33层,东南2#、3#、4#是20层,西边6#、7#是25层,整体是东南低西北高的布局,由于是纯高层,容积率和建筑密度又不高,舒适度应该还不错。美中不足7号楼有公租房。
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    四期的位置还不错,处于整个大都会的西北角,南面是陇西大都会小学和万科生活广场,都是生活型配套,反观东南的一期二期,挨着百荣世茂商城,都是批发商户,比较杂乱。
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    四期的户型也比较纯粹,和湖心岛类似,主要是95㎡小三房和125㎡大三房,相比一二期更刚需,毕竟没有洋房。
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    目前对外释放14000多的价格,我真想说,现在的万科真的没有一点性价比,同为四环外,一路之隔嵩山路南四环周边可选的很多,或者管南片区买个毛坯房也不错,何必来大都会这当个冤大头。
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    万科大都会万科大都会万科大都会万科大都会
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 华润悦景湾 2018-07-18 14:47
    悦景湾即将开盘了,号称两年前高新区房价。
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    之前很多公众号帮他推广告,释放的价格是99XX-12000元(毛坯)。
    是不是真实惠,怎么看这个价格呢?
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    个人认为放到高新区去对比是不对的,西四环东算是高新老城区,各方面成熟度高,而双湖科技城远在四环外2公里了,算是独立的新区,可以说是两个区域概念了。
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    应该引入环线的概念,放到西四环西来看:
    万科城:14000左右,带装修
    荣盛花语水岸:13000左右,带装修
    汇泉西悦城:12500左右,毛坯
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    四环西的毛坯价就是12000-12500的样子
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    悦景湾的价格说是不超12000,按这个套路,估计是11500,11800,11900那种样子,,也就是比同素质的楼盘便宜个6/7百块。
    再考虑华润是个孤盘,周围啥也没有,也不像其他大盘自身有很多功能,价值要打折扣。
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    此外,华润会不会搞全款优先的手段,还真不好说呢。
    但不管怎样,这个价格可以说门槛不高了。
    7月20日开盘,开三栋楼
    1#:1个单元,78平两房和95三房
    3#:1个单元,95平三房和120三房
    4#:1个单元,95平三房和120三房
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    感觉1#得房率可能会低,建议咨询下置业顾问。
    95平房源最多,但建议还是买120的吧,首次置业尽量买大。
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    关于双湖科技城,其实不管能不能雄起,其实都不重要,关键是高新区没地了,现在不买,以后更贵,所以也不必担心未来,刚需先上车就是了。不然就得看万科城14000的高价房,没啥性价比,或者中海的高低配,不得劲。
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    华润悦景湾华润悦景湾华润悦景湾华润悦景湾
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 雅居乐天域 2018-07-16 18:58
    真是感叹,刚需以后连南龙湖都看不起了。

    因为当初的高价地都入市了,项目定位都不低,正商兰亭华府嗷嗷叫着卖16000。
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    雅居乐天域花园,凡是名字带天的,都代表了开发商较高的定位期望。
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    雅居乐当时是和正商一块拿的地。
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    2018年1月,南龙湖5宗无限制地块开拍。
    6号地,正商地产拿下,楼面价6141元
    7号地,龙湖地产拿下,楼面价7068元
    8号地,雅居乐拿下,楼面价7516元
    9号地,正商地产拿下,楼面价7294元
    10号地,正商地产拿下,楼面价7294元
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    地块素质其实都差不多,和在许昌、新郑一样,雅居乐又抄在山巅上了。
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    天域西边隔着新??焖俾?,是浩创梧桐郡,目前一期已入住。南侧和北侧现在是空地,规划的是住宅用地,东侧也是空地,规划教育科研用地。东南是一个要拆的服装厂。
    整体来看,虽然比较荒,但是个热点楼盘扎堆的区域。
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    项目占地78亩,3.0容积率,建筑密度20%,绿化率30%,总建面20万方,是个中等体量社区,规模适中。
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    这么高地价,肯定采用高低配,还是太师椅的,5栋6层洋房,2栋7层洋房,1栋31层高层,6栋34层高层,1栋3层幼儿园,1栋3层综合配套用房。总户数1250户,车位配比1:1。说实话,高低配布局这么多建筑,从效果图看都觉得紧凑,尤其中间的洋房,采光肯定不好。
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    项目主打是景观,借鉴东方美学,打造“双轴五巷十景”,但说实话,做高低配就别提景观,因为真的发挥不开。
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    户型目前没有公开,应该也会偏改善,雅居乐的户型一向做得不错。
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    总之,这项目估计价格不低,号称北有雅居乐御宾府,南有雅居乐天域,听说后期还会植入一些圈层服务内容。

    龙湖那块地,看这架势也是高定位。
    正商,龙湖,雅居乐,三方即将开怼了。
    (展开全部)
    雅居乐天域
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中海万锦公馆 2018-07-15 13:41
    万锦公馆的价格出来了

    87㎡均价16000-16500
    109㎡均价16100-16600
    127㎡均价16500-16900
    ?142㎡均价16200-16900
    全是精装的。
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    这个价格确实可以,拿原来最垫底的信保春风十里来说,精装均价也17000了。

    中海弄出这个价格,主要是两点原因

    第一是因为限价,当初拍这个地时,附带条件限综合房价16330元/㎡

    第二是最近严打地产乱象的结果,作为央企要表率,真心不敢胡来

    第三是本身定位不高,89-140平,市面上刚需盘的标准面积段,注定跑量
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    但是,买这的也应该清楚,楼面价都11000了,房价只卖16500,还是精装。你是做生意的,你会怎么做?更何况中海以成本控制著称。
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    所以,一分价钱一分货,品质不要要求太高,园林,建材,精装,你就朝着万科城的标准看就行了。交房后也不要和周边康桥、海马对比了。但我相信,中?;岜3肿罨镜牡紫?。
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    限价注定和品质是背离的。
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    类似于中海这种限价盘,是滨河国际新城的异类,可以说是背道而行。
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    你看目前滨河盘,只要是市场化拍出来的项目,都逐渐高端化。

    中建观湖国际三期据说要做纯高端,面积150-230㎡,均价2.5万起步
    康桥兰溪要做大平层社区,185平起步,层高3.1米,也说价格要做滨河最高端
    亚新海棠公馆,140起步,洋房180/200,也是纯粹大平层高端
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    所以,如果不是zf出手,中海这种盘根本不可能出现,当然,与中海当时急于拿地的战略也有关。
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    机会确实难得,但大概率全款优先。
    当然,如果全款,个人认为还不如按揭买亚新、康桥等盘。

    最大140和最小140的社区,交房后完全是两个概念。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 鑫苑金水观城(黑朱庄地块) 2018-07-15 11:39
    金水观城释放均价19000-20000元/㎡

    这个价格确实还算合理,金水府释放的18900的价格,而金水观城的位置要更好一些,鑫苑的价格一向接地气。
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    项目叫鑫苑金水观城,因为项目南邻金水区的代表性河流——金水河,但这个金水河的品质,个人是要打个大大的问号。
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    最核心也最有趣的还是地段,鑫苑这个地块在金水河拐弯西北角,被金水花园、未来康年大酒店,广发花园围合在里面,比较私密,虽然地铁一号线和六号线都穿过,但很难称得上地铁口,去燕庄站太绕,6号线则不在附近设站点。
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    整个项目占地约68亩,总建面约36万平方,容积率7.9,没办法,收的宏光协和城邦的地,早期宏光一期就因为容积率问题卖的非常差,有业主吐槽,能一脚从一个楼踏到另一栋楼。鑫苑规划时也注意到这点,沿河东南排布,外面一圈采光没啥问题,但里面一圈就不好说了。建筑风格采用现代大都会风格,规划7栋高层及部分商业配套建筑,主力户型在88㎡两房-148㎡四房之间,但最多的是135平三房,150平四房,整体偏改善。
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    同为高容积率产品,鑫苑金水观城和融创金水府的户型有几分类似,都是进深很长,卧室竖着排一条。
    不同的是,鑫苑还是保守的,户型多飘窗,立面坑坑槽槽比较多,很有点新古典的味道。
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    其实个人一直觉得中州大道沿线这些楼盘真是奇葩,处于金水区最繁华的地段,却也代表了郑州老城区最后一波挣扎,依然不乏地缘性改善客户追捧,这些楼盘凭借稀缺性定位高端,也有一定市场,但这算老城区最后一波行情。一路之隔的郑东新区,超低的容积率,舒适宜居的环境,才是真正的改善首选。
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    所以,如果说买这里为投资,我认为逻辑是不成立的,2万的价格不是让利,更多是为了与郑东新区竞争的价格剃刀。
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    鑫苑金水观城(黑朱庄地块)鑫苑金水观城(黑朱庄地块)鑫苑金水观城(黑朱庄地块)鑫苑金水观城(黑朱庄地块)鑫苑金水观城(黑朱庄地块)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 恒大经贸中心 2018-07-09 00:02
    恒大做商务地标,总有种违和感。

    类似与让碧桂园做匠心,让绿城做高周转,完全不搭啊。

    可能咱眼光比较短浅,但真心搞不懂,郑州市在核心区域招的商怎么那么不搭,比如宝能东广场项目,那么好地块,让个几乎没有成功经验,地产实力很弱的宝能来做。

    同样,虽然恒大实力强劲,但都是三四线刚需盘的经验,来做商务地标,可能还不如本土的楷林专业呢。
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    今年中原区老城区有两大重点项目:恒大中原经贸中心项目和郑州二砂文创广场项目,二砂给了深圳的星河控股,今年这两项目无论如何都要有实质进展的。
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    恒大这个项目早在2013年就被郑州市划为重点建设工程,当年是爱马仕哥亲自来看的地,但地段太好,所以拆迁非常麻烦。

    该项目位于中原路以南、文化宫路以东、伊河路以北,以河南省建筑工程学校校区为主体,包括锦江之星、市总工会家属楼、区房管局家属楼、河南建筑安装公司家属楼、办公楼、郑州医疗器械二厂办公房等区域,这些个单位不像城中村,说拆就拆了。

    2014年时,因建筑工程学校校领导调整,项目一度停滞。而且经过年两年房价快速上涨,原住民对赔偿肯定更不满意了,所以难度很大。
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    项目规划总占地110.42亩,其中一期规划占地91.5亩,其中主体建筑将规划设计为高度280米左右的双塔地标性建筑,内含高端百货、大型连锁超市、恒大影城、高端水疗养生会所、KTV、电玩中心、健身会所、美食等多元业态,一站式满足消费者购物、休闲、娱乐、餐饮等多种需求,将打造成为中原区高端时尚的区域性商业中心。
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    由于这种超高太特殊,纯做写字楼的话,在商务氛围稀薄的中原区,去化难度相当大,不排除恒大会一部分做写字楼,一部分做公寓。
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    只希望写字楼不会跟他家住宅一样,土豪乡村风。
    (展开全部)
    恒大经贸中心恒大经贸中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 清华大溪地 2018-07-08 23:06
    清华·大溪地目前主推的是11号院塞维利亚。
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    该组团位于中原西路与桃贾路交叉口东南角,临近10号院,与郑西一中、郑西一中附属小学、商业综合体、地铁10号线(商隐路站)仅一路之隔,地块区位优势明显。
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    组团规模和10号院相近,总占地约176亩,总建筑面积约37.7万㎡,容积率2.47,绿化率达36.73%。无论地块大小,形状,指标,综合来看还是挺不错的。

    规划理念和10号院也类似,高低配,南低北高。
    整体院落由17栋18F小高层和4栋32F高层及部分沿街底商和1所幼儿园构成,采用“外板内点”的规划布局方案,北侧4栋高层,南侧17栋18层小高层,户型包含88㎡两房、98-137㎡三房、142㎡四房?;突箍梢?,在之前,大溪地规划定的早,那户型简直没法看,当然即使现在户型也比东润、新城、碧桂园逊色不少。
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    园林方面这次下了不少功夫,别具一格。
    山水比德设计公司采用了新中式手法,打造一门、一厅、一堂、一园、一院的五进空间布局。融入前庭入口,风雨连廊、迎宾树阵、镜面水景等中式风格元素,营造归家仪式感。类似的风格在永威、康桥、泰禾的园林景观中很常见,但大溪地这个山寨版,不知道具体呈现会啥效果。
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    虽然目前对外报价9500元/平,但清华园一向喜欢搞内购,内部价8500左右,首付10%,之后每半年付一次5%。

    每当市场不好时,大溪地都会做所谓的员工内购变相降价,但实际几乎所有来访客户都能买到。
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    清华大溪地清华大溪地清华大溪地
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