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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 宝能郑州中心 1天前
    看到上周宝能的开盘数据,华润新时代广场的后背要泛起丝丝凉意。

    宝能首次开盘时的数据虽有些水分,但尚能过得去。

    这次开盘效果差和房子总价高、首付高不无关系,本次首付区间大概约85-230万之间,卖的好才怪。

    毕竟郑州这个城市和深圳有很大区别,户型区间约228-583㎡的深圳湾瑞府公寓以均价16万被一抢而空这种事放在郑州跟做梦一样。这次应该也会给宝能后期规划的350㎡、1500㎡公寓浇一盆凉水。

    华润新时代广场刚开始释放12500-13500价格时,还是吸引了大量客户。甚至不符合内购要求的部分人,托关系拿着十万块钱给华润送。不得不承认,确实有价格优势。单考虑公寓楼面价及其建安成本的话,尚有利润空间。但加上其需要自持大量商业写字楼所产生的资金占用成本,就没什么利润可言了。

    其实,像宝能、华润这些高铁东广场的造梦人,zf也想让他们尽早回笼资金,以稳固军心。譬如,加快证件审批时间、提早下发预售证等。像宝能盖得306米地标一般是没人敢碰的,即使签过约,zf也怕他跑了。。。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 正商十里香山 2019-03-21 09:14
    正商十里香山售楼部位于中原西路与310国道交会处东1.5公里处,沿着中原西路一直走即可到达。售楼处做的相当霸气,坐观整个大郑州所有项目售楼部,都毫不逊色,正商可谓大手笔。

    自正商地产在北龙湖边角位置做出善水上境并接连拿下四块地号称五境项目以后,确实在品质方面寻求突破。不过,之前张老板曾放言一定要坚持做精装的南龙湖兰庭华府,已经悄悄妥协卖起了毛坯。

    十里香山是2017年5月23日正商与巩义市zf签约的改造项目,项目总占地约16平方公里,23000亩,由澳大利亚柏涛建筑机构担纲规划设计,比五云山的18000亩还要来的痛快。不过,由于是浅山丘陵区,其建设用地大概占到三分之一左右。

    项目首期约72亩,整体容积率1.05,共260户,包含洋房118套、别墅142套。联排别墅面积偏小,有95㎡、99㎡、113㎡几个户型。别墅产品挺好,大多依山体高差而建,采光互不影响,前二后三设计,赠送面积较多。

    其中别墅是新中式宋派别墅建筑风格,屋顶选用了传统小青瓦,洋房为新亚洲建筑风格。
    这个楼盘还有一个特点就是不限购不限贷,至于价格,只能等开盘前释放了。
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    正商十里香山正商十里香山正商十里香山
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万锦熙岸 2019-03-18 10:03
    中海万锦熙岸属于双湖科技城第一批入市项目,与万科城湖心岛、华润悦景湾同期入市。

    项目整体容积率2.49,做的高低配。虽没有纯高层社区来的舒适,却也过得去。中海也深知整个高新区洋房供应量并不是很充足,故用高层走量、洋房拉溢价,顺而与竞品华润悦景湾和湖心岛错位竞争。

    项目高层一直卖的还不错,依靠均价12000的精装修价格在万科城湖心岛13500的掩护下快速去化,目前所剩高层房源已经不多。

    去年11月的开盘数据显示其推出338套高层,去化28套,去化率8%。这个信息是有误导性的,这次并不是正式开盘,只是开发商做的加推??⑸桃裁荒敲瓷?,在没有蓄客的情况下,贸然开盘,贻笑大方。

    项目高层和洋房都是精装修交付,洋房不仅和高层一样配有地暖和新风,还有中央空调。我们简单看下装修标准:
    1.松下浴霸
    2.施耐德开关和插座面板
    3.科勒的厨房水龙头、洗菜盆、卫生间水龙头、花洒、洗手台盆和坐便器
    4.科宝博洛尼的玄关柜、洗漱柜、配镜柜和橱柜
    5.百朗的新风系统

    整体装修标准目前看还是可以的,但中海毕竟是房企中的利润之王,也不要有过多希求。

    项目位置在双湖科技城片区还是可圈可点,距离已经开放的天健湖公园较近,部分楼栋还能看到水系。并且,楼盘右侧规划有郑州外国语附属小学、郑州高新外语学校。价格方面只能说适中,毕竟华润悦景湾之前卖过9000+。从某种层面来讲,华润还是比中??科仔?。
    至于地铁8号线,且得等啦,房子置换的时候都不一定能坐上地铁。。。
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    万锦熙岸
  • 房产评论师
    小顽童 点评 启迪科技城 2019-03-13 17:43
    清华附中·启迪科技城总占地815亩,计划总投资249.4亿元

    其中居住用地200亩、商服用地307亩、教育用地308亩

    由东龙和启迪公司联合投资,东龙占股30%,启迪占股70%

    建设周期自2018年5月至2020年9月

    项目最大的亮点就是引进了清华大学附属中学郑州学校,为郑州的优质教育资源再添砖加瓦。这个学校主要是由启迪公司引进,zf全额投资的全日制公立学校。学校总建筑面积32万平方,包含幼儿园、小学、初中、高中。

    其中幼儿园计划采用24班制、小学、初中、高中采用36班制,计划招生人数5700人。
    一个好学校最重要的不是学校盖得有多漂亮,场馆有多齐全,而是师资力量。目前他们对外宣传的是校级领导、各教学部的各学科教研组长及部分骨干教师,由本部选择名师进行派遣。其他教师面向全国进行招聘,并在本部进行一年的培训和学习,经考核合格后安排来郑州学校上岗。理想很丰富,是否严格执行还需几年时间验证。

    之前针对启迪郑东科技园的人才公寓部分进行过团购,位于龙津路与龙湖内环北路交叉口东北角。项目共有三种户型:65㎡ 一室两厅一卫、78㎡两室两厅一卫、135㎡三室两厅两卫??陕浠?,且每户送一个学位,团购价格分为两种:

    1、一次性付全款,按均价3万/㎡打8.8折,即2.64万/㎡;

    2、分次付款,首次付50%,按均价3万/㎡打9.2折,即2.76万/㎡;

    位置还是不错的,位于龙湖北岸,下楼就是4/6号线地铁交会处。团购价格也不算高,精装修交付,装修标准4000元/平。

    当然,关注这里的朋友也可多留意项目住宅部分,学校南侧还有两块住宅用地。
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    启迪科技城启迪科技城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 融创城 2019-03-08 17:22
    融创城今年定的销售目标是50亿!
    看来春节后的市场回暖真的给房企一剂定心针。

    项目整体由十八里河、紫辰路,京广铁路,南四环围合而成,总占地约787亩,计划今年先开16#-19#四块地,占地约201亩;目前在售16#地,占地约48亩。

    首期地块不大,由5栋30-31层高层、4栋6层洋房组成。高层户型区间93-142平,洋房128/143平。

    先说下位置:融创城在管南位置中等偏下。不过,商品房和安置房被紫辰路隔离开来,倒是项目位置的加分项。

    品牌:融创在郑州的名声已经形如碧桂园、恒大之流,当置业顾问正兴奋讲解过往开发的豪宅项目之时,你突然发力一句象湖壹号的大堂,她应该会浑身乏力的。

    容积率:2.98在管南片区不算高,甚至算优质。很好的加分项,硬生生被搞成高低配。

    户型:面积区间尚可,户型也都方方正正。尤其是143平洋房,做的四开间朝南?;头矫姹戎鼙呦钅恳眯?。

    价格:洋房首开15000-16000,确实有性价比,也符合融创每到一处必打价格战的作风。至于高层要等到五六月份才会开盘,预计13000左右。

    16年大涨过后的管南并没有向北区那样出现降价大潮,一方面区域确实有需求,另一方面东南三环的连接也进一步拉近了其与东区的距离,这就是价值。这也是富田敢定高价的原因,距离东区和经开区都更近,还有地铁。

    之前这里还经常被人称为刚需聚集地,现在大多项目的高层都卖到了一万四左右,也算是优质刚需。至于融创城能否把这摊水搅浑,我们拭目以待。
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    融创城融创城融创城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威上和郡 2019-03-06 10:02
    永威上和郡,绿博片区同等类别产品中的扛把子。

    该项目之于绿博,相当于永威上和院之于北龙湖。甚至比后者地位更突出,因为还有融创中原壹号院和金茂府两个BOSS在贴身肉搏。

    当然,这只限与同等类别产品。名门紫园一二期别墅、兰乔圣菲别墅、理想国别墅不能相提并论。
    项目一期刚开始卖的并不尽如人意,后来跌跌撞撞也算去化大半。目前主要在售二期,占地89亩。容积率1.59,比永威上和院1.67要低些。

    还是由李玮珉大师设计,这个人不用多说了,郑州的永威上和院、中原壹号院经常用。

    社区入户大堂光之殿堂由爱马仕特邀橱窗设计师吕永中执笔打造,采用全石材铺装、高透光low-e玻璃,西班牙进口铝板。

    建筑外立面大面积使用陶板,且有温泉自来水入户

    项目公共空间、入户门、停车场做得相当有质感,秒杀郑州99.9%小区

    项目产品类别:
    1.小高层(16层),产品区间133㎡三室-212㎡五室;
    2.洋房(6层、8层),145㎡-212㎡,其151㎡户型整体面宽达13.9米,客餐厅采用横厅设计,面宽6.8米;
    3.叠墅(6+1层),有8栋,共48套。上中下叠均带有院子,其上叠为5-7层,建面约390㎡,中叠为3-4层,建面约330㎡,下叠带地下室,建面约275㎡。
    目前在售小高层均价16000元/㎡;?洋房均价20000元/㎡?;叠墅均价30000/㎡?

    产品确实好,价格确实高!其实项目所处位置在绿博片区很一般,距离绿博南侧边界贾鲁河较近,跨人文路贾鲁河大桥即可到达中牟新县城。因此,很多中牟本地富人也选择在这里置业,尤其某些领导,根本不带考虑投资收益率的。
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    永威上和郡永威上和郡
  • 房产评论师
    小顽童 点评 美盛象湖100 2019-03-04 17:06
    美盛象湖100位于金水东路与凤栖街交叉口东南角,总占地约125亩,售楼部及景观示范区就在象湖壹号售楼部北侧。

    在住宅地块没跟融创合作之前,案名为美盛天境,致力于打造象湖畔的综合体项目。当时??蟮琅缘墓さ匚У采贤际景拇罄前靥谓ㄖ杓乒?、香港贝尔高林景观公司也很是唬人。再想想如今象湖壹号一期的维权盛况,不免让人唏嘘。

    融创操盘的象湖壹号从一期到五期仅用两年多时间就销售完毕,营销能力,着实牛逼。如果交给美盛的话,肯定不会舍得以低于市场价的备案价倾销,现在能卖一半就不错了。

    18年7月份首期推出的是项目4号地块的3号楼公寓,共计561户的精装LOFT,主力面积区间为28—38平㎡??叹?4000,不低。

    不过,这个公寓确实有一些特点:
    1.“双钥匙”设计,这样同一套房子,就可以同时租给两个人,或者自用加出租
    2.市政供暖
    3.公寓产品带阳台,这个还真不多见
    4.共享概念:共享剧场、共享影吧、游泳池、运动天地、林下客厅
    5.大露台设计

    虽然价格不低,但项目卖的还不错。3号楼和4号楼所剩房源不多,1号楼已经推出。尤其是下面底商,做的开放式街区,与象湖壹号一期北门相对,销售情况乐观。
    项目东侧还有美景的商业地块,估计还是公寓。。。
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    美盛象湖100美盛象湖100美盛象湖100
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科城 2019-03-02 17:11
    最近,朋友圈中介疯狂安利高新区万科项目,均价11000。这个盘应该就是万科美景橙果,也就是万科城八期。

    项目位于高新区科学大道与三叶路北300米路东,采用简约新古典的建筑风格。距离万科城四期五期较近,东侧是郑州轻工业大学教师公寓,西侧紧邻须水河支流景观带,西北方向一公里处就是天健湖公园。

    万科城总占地约1600亩,一期开盘价7000左右,在当时也不算便宜。经历的维权也不少,楼体质量问题、装修降标、洋房高层隔离问题、废品中转站、车库事件等等层出不穷。但凭借万科的金字招牌,房子可没少买。16年初大涨前,四期以8300的单价在售,到现在二手房14000的价格,涨幅也算喜人。

    作为万科城一部分,万科美景橙果则是安置开发混合地块,小区共6栋楼,2栋商品住宅,四栋安置房,可售房源251户,户型区间78-89平,毛坯交付。这也是其便宜的原因所在,价格决定价值,开发商都是猴精。

    不过项目虽在西四环外,但随着万科城业主的入住及周边企业单位的办公人数增加,逐渐走向成熟。商业部分万科生活广场已经开业,高新万科广场计划开业时间为19年4月27日,未来配套也会更加齐全。
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    万科城万科城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 正商高新区储备地块 2019-03-02 11:03
    自1月11日正商单价以872.45万元/亩,楼面价5235元/平方米,摘得175号地后,双湖科技城19年计划再次出让4宗住宅用地,分别是图中C19/C24/I06/I16地块,位于双湖科技城南区。此区规划为高档滨水社区、海绵社区、国际社区。这几块地位置还不错,距离已经开放的天健湖公园较近。并且,右侧规划有郑州外国语附属小学、郑州高新外语学校。

    双湖科技城初步规划面积也就6平方公里,由中建体系的中建方程牵头运作。和滨河一个套路,高起点规划、挖湖造水系、学校医院来几个、加上可望而不可即的地铁。然后,不断推地、卖地。中建虽是央企,亦逃不出企业二字。商人逐利,亘古不变。

    故本人近两年一致认为滨河房价虚高,部分楼盘在吃未来几年的溢价。当然,滨河还是要比双湖科技城有更大优势,毗邻东南三环,承接东区、老经开外溢。10.47平方公里,中建砸进去几十个亿,也能出来效果。不像航空港区和白沙,扔进去几十个亿,没啥感觉。

    目前,双湖科技城片区价格还算有适当,相比高新老城来说每平方价差三千左右,对荥阳、高新老城的刚需客户来说有了更多选择。并且,也都是中海、中建、华润、万科等大开发商。尤其是之前华润悦景湾9000+的房子,从投资角度来讲,性价比很高。

    继前几个月推出的三块地被金辉、美的、正商拿到后,今年的双湖科技城片区竞争也会更加激烈??⑸袒故潜冉舷不杜恼庑┑乜榈?,尤其是外来开发商。毕竟,净地拍到手后就可以迅速展开工作,不像城改和合作开发有很多麻烦事等着。但请不要过度哄抬地价!
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    正商高新区储备地块
  • 房产评论师
    小顽童 点评 宝能郑州中心 2019-02-25 10:17
    节前就宣传开盘的宝能中心终于开盘了。宣传海报显示首开2小时,热销3亿。郑州楼市开盘数据显示推出560套,去化343套,整体去化率61。马马虎虎吧,价格并不是很高,相比17年6月份万科誉平层公寓17500的价格,不吃亏。

    朋友圈中介传的有个大客户买了5层,共计100套,要做酒店。真假不知,但我相信这种客户肯定会是有的,还不在少数。

    项目整体建筑面积约180万㎡,包含40-100㎡服务式公馆、100-350㎡天幕湖景大宅、1500㎡豪宅公寓。本次推出的为3号楼,平层公寓。45平左右的价格偏低些,100-115平类住宅产品,价格要高些。

    个人认为,并不是所有的公寓都不能买,主要还得看位置,看价格。当公寓价格足够便宜,是同地段住宅价格的五折、六折时候,是可以考虑入手的。毕竟当你手头的购房资格用完,闲钱置办优质公寓也是一种合理的资产布局。

    当然,开发商也不傻,一般不舍得给消费者让利。大部分平层公寓都是同地段住宅价格的七八折左右?;笮率贝愠」⑶岸问奔渫殴杭?2500-13500,有性价比,相当于片区住宅价格的六折。但华润这个公寓写字楼从一开始就没打算做高端,想走不寻常的思路。按照他们对产品的定位思路,跟现在西广场附近楷林等写字楼是比不了的,估计也就是商务内环那些写字楼水平。不过,买一套玩玩也无所谓。

    至于那座306米地标建筑,交给宝能,总是难免让人不太放心。。。
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    宝能郑州中心
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