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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 泰禾大城小院 2019-04-30 23:52
    大城小院,全国的第三座大城小院,这也是泰禾继中州院子落地后,又一个院子系产品落地。

    但而今的泰禾,相比金尊府落地时的那种霸气,已不复存在,低调了很多。这次发布会没有明星路演,没有高大上的包装设计,也没有百万媒体的铺天盖地的宣传。

    这次选择在裕达国贸酒店“郑州泰禾大城小院,一山峰鼎如院中院”全球发布会,这次也只有副总经理陈贺对半山生活的畅想,泰禾产品择址、设计、专利,服务,描绘了一幅豪宅半山生活的认知。

    半山而居,未来生活品质的象征,zf对于产品的限制,造成了稀缺。

    泰禾大城小院依托五云山独特资源,三面中原,一面靠山,风水学上的宝地,天然氧吧,绿色生态宜居。

    而泰禾未来配备的豪华医疗服务,突然觉得有点像医疗项目,其实并不是。

    商业、医疗、配套为了都在社区内,高端配置,是泰禾做成豪宅的标配……

    5月1日,示范区将开放,重要的首开产品及价格整场都未提及……

    产品多于五云山、素心园相似……价格也不会特别低,毕竟是其他城市的两座大城小院,价格都相当高……
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    泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾大城小院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 中建滨水苑 2019-04-30 23:26
    郑州,国家中心城市,中原城市群的的代表城市,经济突破万一跻身国家一线城市。

    随着城市版图的不断扩张,新的行政服务区,航空港区,从开始的定位就高于其他行政区,国家级新区。

    航空港区北港居住区,南航产业片区。北港交通、配套、医疗、地铁、学?;旧弦丫冉铣墒?。

    南港产业区,住宅地块稀缺,也聚集了不少开发上青睐。

    北港的住宅项目,土地霸主豫发,销量霸主正弘,品牌霸主万科,客户选择性也是比较高的。

    中建滨水苑,在港区的第二个项目,临近南水北调河,370米的景观绿化带,是一个天然优势。离2号线地铁线、公园等核心区域,距离还相对较近,未来将是又一品牌劲敌。

    项目占地97·12亩,容积率2.69面积在89-149平的三房四房为主,纯高层及少量底商社区。大门采用新中式产品设计,个别楼栋3t4户,连廊设计,电梯独立入户,私密性更强,舒适度高……

    目前在航海路上的项目展厅刚刚开放,价格暂时未释放……港区周边均价在10500元左右。
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    中建滨水苑中建滨水苑
  • 房产评论师
    阿狸 点评 汇泉博澳东悦城 2019-04-30 01:11
    汇泉,提及这两个字,西区的朋友绝对不会陌生,最早的汇泉西悦城、现在的汇泉景悦城,虽都说不上啥品质盘,但绝对都是刚需流量盘,曾经的双料冠军——汇泉西悦城,而今的汇泉景悦城。
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    汇泉西悦城的一二期已经交付,口碑说不上完美,但至少不是那么的差,朋友房子装修交付后,到现场去转了一圈。至少园区景观绿化、大堂设计等似乎可以抗衡某些大盘的拼多多产品。
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    而汇泉景悦城相比位置上更靠近三环,在户型设计上也还是可圈可点的。所以,项目几乎没做啥大面积的主题性的推广,但也一直是花花的走量,还有就是价格有优惠,还能分期,这就是汇泉的两大王牌。
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    汇泉,一直紧跟市场潮流,以价换量,快速去化,快速回款。保证公司绝对的现金流,回来的钱不影响接下来的拿地。
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    最近,瞬间由大西区跨越到了大东区,接盘旭辉在白沙的地块。其实最早这块地在2016年是由旭辉和河南博澳实业集团签订合作协议,双方联合开发白沙项目,案名定位旭辉启城雅苑。而因为种种原因,在18年旭辉退出,汇泉接手,案名变更为“东悦城一号院”。
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    而整个地块位于商都大道以北,前程路以东,总共377亩,首期期地块75亩,15万方,容积率3.1,绿化率30%,由8栋高层及一栋商业配房为主,成品房交付。
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    因白沙临近市区靠近绿博,所以随着区域内土地量的稀缺,区域内的项目几乎都是香饽饽,美景东望12000元/m2高层几乎是靠抢才能买到,洋房卖的也不差,但东悦城位置不及东望,一南一北,就现在的环境还是差别很大。
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    周边就配套而言,虽说不上匮乏,但也不能算丰富,周边无论是教育、医疗、商业等也都只能依靠老城区的配套,但随着城市版图的不断扩展,未来的配套将十分丰富,像新田360商业广场、省科技馆、图书馆、体育馆等公共娱乐配套设施;而且向东几乎5公里内,则就是奥特莱斯、绿博园,中央公园的商业、生态配套。
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    项目一期规划7栋20-34层高层,1栋12层的高层,刚需为主;产品为75m2两房,87-126m2三房为主,占比73%。
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    88m2三室两厅一卫,户型比较方正,采光效果比较好,动静分离;缺点:卫生间干湿不分离;
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    119m2三室两厅两卫,南北通透,u型厨房设计,主卧带卫生间,私密性高;缺点:面宽较窄,采光受限;
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    126m2三室两厅两卫,双阳台,南北通透;缺点,干湿不分离;
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    目前售楼部已经开放,项目正在认筹期(定存10000元,享开盘1%优惠),预计5月份开盘,首开将会推出2#、7#、8#楼;预计价格11000元/m2左右。毕竟以往汇泉的操盘模式及周边竞品情况,低开换量才是赢家的选择。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商珑水上境 2019-04-30 00:00
    北龙湖,这个未来豪宅聚集的区域,单套几乎都在千万级别的,对于客户来说,居住这里未来是身份的象征,对于开发商来说,是实力、品牌及产品品质最有说服力的依据。
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    这也引来了本土企业及一线开发商,土地争夺最严重的区域。但就是这样,也不是谁都能拿到的,几家欢喜几家愁。
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    像一线大咖恒大在此也仅有一块土地储备,而本土的开发商建业在这片区域前后有三个地块,正商也至少有三四块土地,这是两家最具代表性的本土企业,实力上也是不相上下。
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    而最早的建业在此区域是与海马联合打造的建业海马九如府,可这个项目在北龙湖价值未到最高值已经去化完毕,溢价上也未能达到两家合作期间预期的最大化。
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    而正商在区域内最早的正商善水上镜,虽也早早去化完毕,但这是作为刚需起家的正商像改善及高端住宅转型的首个作品,在当时入市时,虽褒贬不一,但最终交付呈现出来的效果还不错。
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    而后的正商珑水上镜位于郑东新区北龙湖朝阳路北三环交会处东南角,在位置上相比最好位置的珑水上境有些差距,但至少也算挎着个北龙湖的边。
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    项目最北边连接北三环快速路、稍微靠南一丁点就是郑大一附院新院区,这个亚洲最大的综合性医院,高峰期每天的接诊量就高达4万人次,这组惊人的数字背后对于临近的正商珑水上镜来说,并不一定是好事,临近医院,是在健康上是有利保障,但对于出行来说,是最大痛苦,堵车是不可避免的。
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    现在周边几个小区还没交付入住,而新院区也仅有少部分科室的病人及手术在此诊断治疗,现在每天早晨路口进院及出入停车场区域,就已经造成拥堵,随着接诊量的增加及周边人群的入驻量,堵,恐怕是不可避免的。
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    现在整个小区站在医院的病号楼上能清晰的看到小区的施工状态,目前已经接近于封顶的状态,整个项目总占地面积约87亩,绿化率为35%,涵盖18栋7F洋房、1栋物业用房和1所幼儿园;
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    在户型设计上,产品还是比较纯粹的,主要以142㎡和177/183㎡的四房。其中142m2的占53%,318套,177m2占到30%,182套,183m2占16%,98套,共计598套;房源基本上南北通透、三面朝南的设计,无论采光还是通风效果比较好;5.1米开间客厅,超大观景阳台,在装修上于正商善水上境、珑水上境同属同一系列产品也几乎都是一样的。
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    但正商以往两个项目,价格几乎让片区的开发商都牙痒痒,为啥?拉低片区均价了呗,当时珑湖上镜的价格在42000元/m2,你说在雅居乐、荣盛能不难受不?更不用说金茂、融创这些一级大宅。

    而正商珑水上境的预计价格应该不会高过珑湖上境,毕竟在位置上不及珑湖上境。
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    正商珑水上境正商珑水上境
  • 房产评论师
    阿狸 点评 亚新美好书苑 2019-04-28 17:27
    亚新美好书苑位于郑州市二七区嵩山南路与南三环交会处往南2000米路东,紧挨南四环,周边鑫苑、融侨、东原、康桥、招商、旭辉、昌建,可谓是开发商扎堆地,几乎沿着嵩山路,售楼部是门挨门,门对门;以往周边竞争也是意向激烈,亚新能在这拿到一块地,也是费了不少心思。
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    因为在以往,亚新和嵩山路的霸主亚星,几乎是进水不犯河水,几乎两家各自不涉及项目领域(也许之前是意外或者巧合要么就是故意不碰)。但亚新后来在此最早有嵩山路新公馆、现在又拿到一块住宅用地,这是要打破这种僵局。
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    但亚新这块地体量比较小的,优势不明显,这也就限制住了项目优势的发挥。地块紧挨着鑫苑名城,原本计划是名城的三期地块。亚新在这仅25亩的土地上,将打造3栋高层,属于“美好”系产品系列。
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    总建面6.57万㎡,采用3T5的设计,中间户独享电梯,住宅层高2.95米,首层采用架空层设计,层高3.45米。其中1#楼:98㎡ 62套,116㎡ 32套,128㎡ 65套(合计159套);
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    2#:98㎡ 64套,116㎡ 32套,128㎡ 64套(合计160套);
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    3#:98㎡ 44套,116㎡ 22套,128㎡ 46套(合计112)。
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    现在周边的几家,招商一期已经交付,二期也仅剩少量商业,东原、康桥也早已清盘,名城几乎也要清盘了,昌建几乎卖不动,而旭辉最近则是在风口浪尖,也就融侨二期最近倒是卖的还可以。
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    周边竟品楼盘临近,公共配套几乎一样,公交、地铁、学校的配套资源几乎可以共享,在片区内,几乎不缺乏好学校,名城的公立名校,亚星的华中师范附属学校,外国语,几乎都在两三公里内,后期教育资源丰富;

    竟品的价格几乎都在13000元/m2上下,几乎超过13500的价格都卖不动,哪怕是精装修的旭辉也一样,标准的刚需区域。

    虽然新的地铁7号线的落地,是一个不错的利好消息,但价格上也不会有太大浮动,亚新美好书苑预计5月份开盘,价格应该会参考周边竞品楼盘。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利心语 2019-04-28 15:34
    记忆中的保利心语还是那次营销事件活动“走心”,当时因为这个创意引发阿狸到访售楼部,一期就觉得位置好,离家近,又离紧挨万达,有冲动定一套,但当时腰包里的银子不足以支撑两套的月供,就灰溜溜的走啦~
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    现在一期已经交付,口碑也是褒贬不一。但其实看看房子增值情况还是挺值的,目前在售的是二期产品,在一期的基础上再升级,而是容积率再升级7.1,啧啧的,三环内这么高容积率的产品,保利心语绝对是排在前列。
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    其实这个项目最早不是保利在操盘,保利也是半路接收的,这也算是给这块地找了个不错的买家,品牌上是个升级。
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    但二期的设计几乎大面积的小户型产品,保利心语二期占地面积36 亩,建筑面积约 22.98 万方,由 6 栋住宅和风情商业街区围合而成。其中1#24层,2#33层,3#11层,4#32层,5#32层,6#24层,共计1889户,其中小户型占到40%,妥妥的大学公寓楼似的。
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    但这样的户型产品,其实也有它的优势,第一,面积小,总价低;第二,月供少,压力??;第三、相比公寓产品,物业费低、交易税少;第四、住宅性质,享受于住宅一样的优惠,落户上学等措施。
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    对于刚毕业手里存款不多,其实这种三四十平的住宅小户型,是一个不错的选择,毕竟目前市场这种产品还是比较稀缺的,城市之光、长江一号(16#)、世茂云尚城(源升金锣湾)少量房源,市场上几乎再无此类产品。
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    而且保利心语无论从区位、交通配套(地铁1号线、5号线线)、医疗、教育商业上,都是相比这几个项目有无法比拟的优势,就是对比市场在售很多楼盘也是有很大优势。毕竟三环内、地铁口、万达旁。
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    但劣势也同样存在,高容积率,舒适度降低,交通拥堵也是不可避免的,但如果只是为了单身期间短暂过度的住房产品,是一个不错的选择。
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    保利心语保利心语
  • 房产评论师
    阿狸 点评 碧桂园天麓 2019-04-27 22:55
    早几年的郑漂应该都会记得郑州北区大面积的城中村,那里几乎承载着大郑州上百万年轻人的身影,这里记忆着我们的汗水、泪水,但也有欢声和笑语,还有就是几乎不打烊的各色美味小吃。
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    但这几年随着城市的快速发展,所有的城中村几乎都已不复存在,被各家开发商抢占山头,重新建立自己的瑰宝阵地。
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    杓袁、刘庄等被保利占领将要建造保利海德公园,陈寨则有美盛教育港湾,张家村则属于瀚海,而沙门则被碧桂园攻占,打造郑州又一个“天”字系产品——碧桂园天麓。
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    这几个城中村随都在三环外,但我们所熟知的北三环外,周边配套也可谓是相当成熟。文化路、北三环、花园路、中州大道、连霍高速这些我们熟知的城市主干道,哪个都相继不远。
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    而且地铁2号线早已建成通车,这是其他很多区域所无法超于的优势,未来还将会有地铁4号线(国基路站)建成通车直通北龙湖;
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    而周边几乎也不缺学校, 幼儿园有近12所,小学则有金水区艺术小学,农科路小学国基路校区、金水区外国学校,郑州七中、郑州七十六中,几乎一站式教育配套,而且学校也都在金水区能称得上是名校。
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    外部资源不错,碧桂园天麓自身资源也还可以,只是容积率太高(首期地块容积率5.5),舒适度就大大缩减了,虽说是 “天”字系产品,但这容积率也只能是个刚需盘。
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    碧桂园天麓总占地面积约282.2亩,总建筑面积100万方,其中住宅77万方,商业约223万方,自身涵盖一座10万方的集中商业,未来将是一座含居住、购物、办公、休闲为一体城市街区。
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    首期地块,位于花园路国基路交汇处的东北角,占地50亩,容积率5.5,总建面25万方,推出5栋高层住宅和1栋公寓,面积段33-132m2,包含有标间、一房、两房、三房及四房。面积跨度之大,产品可谓是丰富,但又能怎样?这同样也是一个短板。
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    碧桂园天麓依然延续碧桂园精装修的概念,几乎和天誉一样,所以小碧前期是准备把售楼部都省了(开玩笑,售楼部暂时未建成)用的展厅是原来天誉的,活动也在天誉做,这可谓是一箭双雕,去一个售楼部看两个项目。
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    对于碧桂园天麓,相信很多郑漂、原住民都钟爱这个区域,有青春熟悉的味道,对周边的一切似乎都有感情,但如果是刚需,可以考虑上车,但如果是改善,就等等吧~一期的舒适度确实不佳。
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    目前项目在认筹阶段,10000抵50000,预计价格在19000元/m2左右(参考碧桂园天誉);
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    碧桂园天麓碧桂园天麓碧桂园天麓碧桂园天麓
  • 房产评论师
    阿狸 点评 锦荣米兰小镇 2019-04-27 21:34
    曲梁,可谓是郑州周边小镇聚集地,因临近郑州,古城寨外加绿化面积丰富,让很多开发商纷纷跻身这座小镇里,像最早进驻的银基,几乎成为了各大黄金周的旅游胜地,房子也还卖的可以。
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    未来还将有锦艺、振兴、永威、恒大、正商、绿地以及豫发等都是万亩大盘,打造不同主题的小镇。
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    豫发的米兰小镇,有点异域风情的味道,但其实并没有,只是因为小镇是以服装产业为核心,王老板寓意要打造中国的国际米兰小镇吧~
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    锦荣米兰小镇则是项目以锦荣服装产业链为核心,以服装研发生产、婚纱摄影、玩具动漫、星级酒店、高端住宅等多元业态,致力打造集环保产业、文化旅游、特色商业街、生态居住为一体的市场主题双复合小镇。
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    一期占地50亩,容积率1.8,总建筑面积约86609㎡,规划有6栋洋房和6栋小高层。一期总户数582户,80㎡44户占比8%,105㎡282户占比48%,115㎡184户占比32%,131㎡72户占比12%;
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    其实这个小镇以往很少在市内做大面积推广,最近确在市中心的二七广场,出现了一块超大户外围挡,估计也是因为在5月21日将要举办“2019(中国)国际大学生施咒周暨青年时尚创意文化节活动的缘故。
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    到时候将会有国内外10多个国家和地区的大咖参与,来自80余所大中专院校的学生参与,还有行业内100多名国家级专家教授学者参与品选,也将成为年轻设计师们一次盛宴。
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    这个活动是由郑州新密市委、新密市人民zf、河南省服装行业协会主办、豫发承办的,这也是再次印证了豫发在服装行业的地位,因为豫发强大的服装批发的业主们,这些商户即使是豫发的业主也是豫发的向外拓展核心资源。
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    虽说如此,住宅产品只是小镇的附属产业,其实大面积还是工业用地,对于购房者来说,这还是新密。阿狸开车从侯寨高速口上站到轩辕丘下站差不多用时近20分钟,距离随说不上远,但行政级别和配套上还是有很大差别呢~如果在市区上班在这购房的刚需客户,那还是算了,太折腾,真的资金不够,四环边上的还是有简陋的项目,但是,如果投资客户,后期想着养老啥的可以考虑,本地的地缘性客户多少也可以考虑这些小镇项目。
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    锦荣米兰小镇锦荣米兰小镇
  • 房产评论师
    阿狸 点评 福晟南山府 2019-04-27 15:39
    地铁线最新5年线路规划落地,也是几家欢喜几家愁,但地铁6号线的落地,还是有利于洞林湖片区的。
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    最早进驻洞林湖的新田置业,几乎包揽周边所有山头,现在的恒大、碧桂园以及近期刚刚签订合作意向的东原,都是和新田合作开发,但在东原之前还有一家,那就是福晟。
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    福晟也算这两年在郑州大面积拓展,开拓洞林湖片区进军杨金市场,能自己拿地一定自己拿,自己拿不到的就寻求合作开发,只要有项目就做,未来是准备长期扎根大河南。
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    福晟洞林湖项目名为福晟南山府,这也是福晟府系郑州首作,项目整体规划一期,整体规划22栋楼,16栋洋房,3栋小高层,1栋幼儿园,2栋配套用房,内部配有幼儿园,会所;西南侧有2万㎡滨湖公园,目前周边商业首创奥特莱斯(1.7公里,已开业)、新田360广?。?.5公里)、新田美爵酒店(1.2公里)、洞林新天地以及维他左岸商业区等;相比新田、恒大这波最早的拓荒者,现在环境及配套也日渐成熟起来。
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    香港吉拉实验幼儿园、郑州市宇华实验中学、未来规划的还有北大附小/附中(规划中)等一站式教育配套。拓荒者新田还规划的有医院、疗养院(规划中);而现在的交通到达周边的也只有新田号这趟公交车,但未来四环高架修通、地铁6号线洞临湖站(760m)、湿地公园站(740m),都将会片区带来很大的提升和改善。
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    整体规划19栋住宅,16栋洋房,1T2设计;3栋高层,2T2设计;规划洋房面积140-215m2四房为主,其中主力户型为140㎡四房洋房产品,占比57%,126的高层占到27%,旨在打造纯改善社区。
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    洋房一层140m2四室两厅两卫,南北通透、三开间朝南、干湿分离,观景阳台联袂客厅书房,私家下沉庭院,全明地下室;
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    顶层140m2四室两厅两卫,南北通透、干湿分离、动线设计合理,主卧私密性较好;
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    高层126m2三室两厅两卫,户型方正、动静分区、三开间,明厨明卫,通透性好。
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    产品规划设计上舒适度极高,但福晟似乎忽略了近两年洞林湖片区的客户属性多少发生了些改变,从改善客户群逐年偏向刚需,刚改人群,对于首次购房客户,是否能接受这么大的面积段,高总价的产品,而且,现在的洞林湖周边价格已经失去了往日投资的优势;
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    即使恒大、碧桂园的抄底价促销,成交效果也是甚微,所以,这也是造成福晟南山府首开失利的一方面原因,目前在售产品在10500元/m2左右,2万定房,7天内办理签约和按揭,3年后付首付;首付分期优惠1%,按揭3%,一次性4%,加一万送车位,低下促销只是一种营销手段,找到真正匹配的客户才是解决的根本。
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    福晟南山府福晟南山府福晟南山府福晟南山府福晟南山府
  • 房产评论师
    阿狸 点评 金辉滨河云著 2019-04-26 17:24
    金辉集团成立于1996年,2009年总部迁往北京,目前已有23年的开发历程。是集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的大型房地产开发企业集团,拥有国家一级房地产开发资质,以及国家一级金牌物业资质,2018年中国房地产开发企业36强。
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    郑政经开出(2017)84号,容积率2.5,最高限价19000元/㎡,被金辉地产以熔断价239500万元摘得,折合单价1800.75万元/亩,楼面价10815元/㎡,这也刷新了当时滨河区域的新地价,金辉就此地块备案名:金辉滨河彩云筑,营销案名金辉滨河云著。
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    项目产品为金辉集团三大产品系中的“云系”作品,以“科技”、“舒适”、“艺术”为核心生活价值,致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系。
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    项目位于滨河国际新城经开十七大街与经南十四路交汇处,项目总占地132.6亩,总建筑面积29.2万㎡,地上总建面22.1万㎡,其中住宅建面21.4万㎡,共有16幢楼,项目共规划6栋10F洋房、3栋22F高层(9#、10#、12#)、5栋33F高层(11#、13#、16#、18#、19#)、1栋34F高层(21#)、1栋23F高层(17#)以及一所幼儿园和一栋2F商业配套;容积率为2.5,绿化率大于为30%。高层96、117、138㎡三房,洋房151、160、166㎡复式;
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    洋房主力户型为166㎡复式,占比60%,高层各户型占比相差较小, 高层户型设计,所有户型均做到三开间朝南,全明室设计,户型整体方正通透,采光通风效果好;洋房户型设计,户型南北通透,动静分区,活动区域开阔,居住舒适度较高;
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    3月12日针对高层19#房源进行现场开盘,推出198套,去化104套,成交价在14500元/m2;这样的几乎赔钱的开盘价,开成这样的结果对于金辉来说其实算得上是首开哑火;
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    造成这样的原因阿狸分析如下第一、新进开发商对于本土客户把握不足;第二、推广、蓄客周期太短;第三、周边竞品货量充足,悦蓉园、融侨府等项目均有货在售,虽开盘虽价格低于市场,但前期融侨府事先出货已造成一部分客户外流;第四、诚意不够,首付分期政策,但若使用,则取消开盘优惠政策,对首付能力有限客户造成压力(首付分期15%,取消全部优惠,根据客户自由选择一年分期无息,两年分期需客户支付第二年利息,利率为0.88%/月);
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    区域位置是有,周边配套未来也还行,但这么高的地价,回款才是王道,贴合一下市场,多些诚意。
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    金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著
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