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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 永威上和府 9小时前
    永威,一直以精细化著称,是目前本土企业及外来房企中少有的还保持对产品有追求和情怀的开发商。从以往交付的小区品质来看整体还都不错,而在现在维权演变成为一种常态的地产圈里曾一度刮起了一句:“对不起永威,我买了xx房的标语”。虽是对某些楼盘的一种嘲讽,但也从另一个层面说明了很多客户对永威的认可。
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    永威上和府位于项目位于中牟县雁鸣大道与连霍高速交叉口向北1000m,总占地1000余亩,其中保留林地500亩,建设用地约650亩,总建面50万㎡,容积率1.5,绿化率40%,隶属永威“上和”系高端豪宅产品。
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    项目一期共规划11栋洋房,35栋别墅,洋房252套,面积区间140-223㎡;双拼别墅34套,联排别墅49套,叠拼别墅54套,别墅面积区间238-485㎡。
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    这个片区因生态自然环境丰富,不少开发商聚集于此,也算是最邻近郑州的别墅豪宅聚集区了。绿城雁鸣湖玫瑰园、正商双湖湾及荒草覆盖的利海雁鸣湖项目,产品都有同质化,也都依托是周边的自然景观,打造高端别墅群。
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    永威上和府项目最早是明天置业的土地,永威后来接手。永威也算是根据这块土地及周边环境业态,邀请建筑设计师李玮珉、景观设计师庄镇光、山水比德创始人孙虎三位大师花重金打造,建面约230—485㎡双拼/联排/叠墅,建面约140—223㎡湖景洋房。
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    部分双拼户型,地上建筑面积约507㎡,三面庭院总面积约267㎡,露台总面积约134㎡,地下室约234㎡,加上地下车库约68㎡,高达1200平方的奢阔生活空间,6个独立卫生间,富豪们的终极置业。
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    但就参考绿城雁鸣湖玫瑰园项目,一期已经交付,可常驻人群只有那么两三户,大量房产处于空置状态,原因可能如下:1、交通及周边配套不够便利;2、暂时未退休,不允许土著们每日浪费过多的交通时间成本;总之,还是因为不够便利。而东区的建业联盟新城则不一样,二手房价格是郑州的豪宅标杆不说,入住率也超高,就因为是离主城区近,生活、环境工作更为便利。
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    也许是阿狸这屌丝不懂土豪的心,明明知道这种别墅、洋房远离市区,交通不方便,日后生活不够便利,但我不怕,还是挺想有一套属于自己的别墅。(说梦话,别当真)
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 和润林湖美景 15小时前
    和润林湖美景位于西三环与建设路交汇处向北200米路东,周边有地铁1号线西三环站,紧邻西流湖生态公园。项目分三期开发,一期2017年8月交房入住,2018年9月已为业主发放不动产证。
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    和润林湖美景,算是在西三环逆袭的一个楼盘之一,一期开盘时,被很多客户看不上,小开发商,没啥开发经验,这多少对购房者心理会造成一些不安。因为很多西区客户不免被项目不远处的豪德天下府邸项目所欺骗过。
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    所以,再次购买这类房子会心理没底。但和润林湖美景,异军突起,交房现场结果超出客户预期,小区人脸识别门禁系统、园区内完全人车分流、24小时安防系统、绿化等打脸现在很多名房企。二期在一期基础上再次升级,全部采用成品房交付。
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    和润林湖美景二期总建筑面积151015.39㎡,规划户型包含78-140㎡两房、三房、四房,总户数1155户(其中公租房210户)。
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    项目一期内部环境确实不错,但周边整体环境还是不容乐观的,门前路还没完全硬化完,门前的小土堆还依稀可见。西三环旁边的绿化带上废品横飞,门前的车停的也是横七竖八。外加周边邻近的几个老小区——海森陈五园、栖湖怡家已经很有年头了,脏、乱、差,舒适感几乎全无。总之,周边环境大环境还是挺打折扣的。
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    二期是在一期的东部,离西三环相对稍远些,但却更靠近电厂。整体的规划依然延续一期的设计,主打刚需,高容积率(4.28),高梯户比。但对于首次购房,对位置又比较挑剔的客户可以关注一下,二期预计开盘价格在15000元/m2(精装)毕竟三环内,离地铁1号线,西三环站仅不到1000米的距离,出门就能上西三环,交通还是比较便利,而一直嚷着要搬迁的电厂,如果搬迁成功,周边环境也将会得到很大提升,开发商如果还能坚持一期做产品时的态度,未必不是一个精品楼盘。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商宇航铭筑 17小时前
    正商集团,这两年在本土企业中势头正旺,在郑州及周边的土地量也远超建业,前几年一直以刚需项目为主,最近慢慢的在做产品转型,由刚需王向改善游走,也涉足不少商业项目。
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    最早的正商四大名筑——学府广场,博雅广场,经开区的经开广场,高铁临近的建正东方中心,航海广场。商业项目累计已有数十个,但商业项目一直处于饱和状态,到处是烂尾、空制房,而且还有很多项目目前还是处于在售状态。
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    正商启航国际广场项目(又名正恒国际中国总部大厦),项目为总建筑面积约为67,054平方米,总占地面积约为11,580平方米的综合发展,设有3层地下室,主体为框架-剪力墙结构,工程估计1.07亿元。
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    正商启航国际广场北邻园博园,东邻双鹤湖中央公园,两大主题公园绿化面积可达1.1万亩,得天独厚的自然环境;
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    而双鹤湖片区作为航空港试验区四大片区之一,以双鹤湖中央公园为核心,将周边打造成高端商务办公和企业总部基地,重点发展高科技产业,打造郑州南中央商务区(CBD);双鹤湖鹤首位置,多以商业为主,鹤身以住宅为主;
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    未来整个片区的将含有绿地的双子塔、河南发展燃气总部、申通区域总部大厦等都将入驻片区;
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    正商启航国际广场将是目前整个南港首个写字楼公寓项目,自身配备约2500㎡商业广场,旁边还有双鹤湖地下4.8万㎡商业街,建成后将集餐饮、娱乐、休闲、购物于一身。
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    写字楼以5A地标商务写字楼标准,楼体采用通透的玻璃幕墙,最大限度摄取景观资源,沿湖面采用百叶修饰;8部品牌电梯,高低分区模式运营。办公大堂、以8.9米挑高,近300㎡会客大厅。整个写字楼引用全新科技新风除霾系统,新风系统内部装有多层PM2.5过滤器,全楼中央空调入户。
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    公寓采用5.05米稀缺挑高公寓,全框架结构,精装交付;室内暖气入户,暖气片交付,24小时输送,指纹密码锁,智能家居一键操控;
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    项目交付标准规划的在靓丽,可终归还是要落到项目点上,项目首开loft8500元/m2(精装),sohoo8000元/m2(精装)无论是公寓还是写字楼,这个区域没个5-10年是起不来的,投资的价值收益会大大折扣,市区的商业产品入手都不是一个明智的选择,更不用说这个区域,如果要入手的话,还是谨慎再谨慎~
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    正商宇航铭筑
  • 房产评论师
    阿狸 点评 鑫苑金水观城 1天前
    鑫苑金水观城位于金水路与未来路交汇处向北300米路东,核心卖点就是位置,紧邻金水路、未来路,地铁1号线,周边公共配套资源丰富。
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    但缺点也暴露无疑,容积率高达7.58(含商业),地块总共68亩,建筑面积高达36万方,规划了7栋高层。分二期开发,其中一期将推出4栋高层,分别为3#、4#、6#、7#,层数为21-34层,户型面积为88-148m2;二期将推出3栋高层,分别为1#、2#、5#,层数为32-34层,户型面积为115-185m2;整个属于偏改善项目,但和金水府一样,高容积率,只能卖位置,只能牺牲舒适度。
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    项目本身是鑫苑接手宏光协和城邦的地块,宏观项目就已经是整个中州大道沿线容积率最高的项目了,接手的项目,想再重新改规划,也不是那么轻而易举,除了金钱上,还是时间上的成本,这些也几乎都不是一般开发商所能承受的。
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    而且这两年的鑫苑已经不在那么追求品质,交房维权、地下车库消防管道砸毁业主车辆、农民工维权,几乎有维权的地方就有鑫苑的项目,现在鑫苑能叫的上口的也就只有鑫苑物业了。
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    但宏观协和城邦曾经一度因为容积率高而滞销,但鑫苑金水观城似乎影响就没那么大了,首开均价19000元/m2左右,价格相对来说比较合理,因周边的二手房几乎都在20000+左右。
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    而在这个片区居住的客户,对于房价上涨的带来的收益应该是最真切的,对于这个片区仅剩的少有土地,自然会抓住这最后的上车机会,毕竟在这附近已经居住习惯了。
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    这个价格,买这个位置,亏是亏不到哪了,只是整体不要要求那么高了,第一,鑫苑住宅品质在下滑,但物业还不错。第二、至少不会烂尾,交房没问题,二环市区地块稀缺,未来升值潜力还有,临近的客户可以关注一下。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 美景芳华 1天前
    美景,自2005年开始,相继开发数十个项目,涵盖住宅、公寓、文旅等各种类型。最早交付的美景鸿城,临近世纪欢乐园、中州大道,现已发展成为一个成熟社区。
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    而后在各个区域也是遍地开花,北区的美景美境、美景麟起城,东边的美景东望,美景美地麟洲、美景芳邻,文旅项目美景素心园。也算是本土企业中发展较为快速的一家房企,品牌及口碑也还算可以。
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    美景在住宅及文旅产品中都取得了相继不多的业绩,这两年的公寓产品也是紧跟步伐,万科美景龙门、美景麟起城超小型公寓,入市就受到热捧,而后的美景芳华曾趁着冯小刚导演的《芳华》影片来一次热炒,由此看来,美女老板是一个有文艺情怀的女生。
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    美景芳华号称是美景芳邻的升级版,预要打造经开自贸区的标志性楼盘。项目一共规划7栋公寓(包含6栋loft,1栋平层)和2栋商业综合体。美景芳华总占地面积有48.7亩,总建面12万㎡,约1.5万㎡商业。其中项目的LOFT层高5.09米,平层公寓层高3.5米。项目产品的建筑面积约为40-60㎡,容积率为2.98,建筑密度为28.13%,绿化率为30.02% ,车位:973(普通376,机械502,地上95)。
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    项目属于三环内,周边配套比较完善,现有的商业、学校、医院等都在生活舒适范围内,但只可惜是个商业项目。整个项目采用精装修交付,loft分为两种设计,一种产品采用板楼的建筑设计,双入户户型,板式建筑,5.09m层高,3.6-5.4m开间,8.7m进深,建筑面积约40~72 ㎡,独立卫生间;另外一种是挑空户型,板式建筑,5.09m层高,3.6-5.4m开间,8.7m进深,建筑面积约40~52 ㎡;独立厨卫、户户朝阳。Loft相对平层产品优势更明显些,买一层送一层,这也是很多客户会选择的原因;
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    美景芳华的平层也不是传统的平层产品,而是把产品做成了类似住宅里的跃层产品,把3.5米的层高给隔开了半层,但这样的产品优缺点很明显,可以得一层半的空间,但就会失去标准的层高,增加居住的压抑感。
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    项目自身自带的6600m2的大商业,也将是吃喝玩乐为一体成熟商业运载体,这会增加客户居住的便利性,但吵杂感和交通拥堵也将伴随而来。
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    目前项目在售的平层公寓产品,均价在13000元/m2,首付1万元,剩余首付分期至2020年9月份,就不说产品价格高低,就只说公寓产品,想要投资的客户还是慎入。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 招商·公园与湖 1天前
    招商公园与湖是招商进驻郑州的第四个项目(招商天地华府、招商轩辕华府、招商1872),也是进驻港区第一个项目。只是在南港,距离航空港区核心位置较远,这个区域曾经也是港区的价格洼地,但随着航空港区的快速发展,价格优势也在逐渐缩小。
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    招商公园与湖,从案名上基本上能猜到个七七八八,项目周边有公园和湖,生态环境丰富,但区域位置上有那么点尴尬——南港。
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    交通、配套、医疗、教育等所有的公共配套资源都相对比较落后,基础建设还在规划设计阶段。但目前周边的区域房价在8500元/m2左右,其实就现在周边大环境并不能支撑现有房价。
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    但随着城市土地逐渐稀缺,各家房企土地储备上也在不断向外扩张,南港区域双鹤湖区域,是近期目前比较火热的区域。建业、永威、浩创、远洋等房企在这个区域内都有不同量的土地储备。
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    招商公园与湖整个项目一共分为2期开发,首先推出1期南苑地块,总占地55亩,项目的容积率仅为1.99。总建筑面积为10万方。但却不能算上真正的改善型社区,项目的整体规划呈现出南低北高,呈太师椅的造形分布。规划有13栋楼,其中洋房9栋,小高层4栋。但在规划上最小面积在100㎡以上,从面积上看更纯粹,但高低配设计,社区整体品质就大大折扣。
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    整体建筑为现代风格,以白色和灰色为主,外观整体更加简洁大气,首层、二层局部为干挂石材,三层及以上为真石漆。园区采用人车分流设计,景观上整体呈现一条主景观带+庭院景观组团设计,营造休闲交流空间、社交健身空间、儿童游乐空间等活动场地。
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    而现在项目规划成品房交付,在南港成品交付的项目目前并不多,永威、瀚海精装。但就目前的市场环境下,精装也未必事件是件好事。就一直在做精装的万科也无法保证施工质量,维权不断,更无法保证这些刚开始做精装的企业单位了。
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    而且港区目前大户型产品去化的速度并不好,和昌盛世城邦小户型产品几乎去化完毕,剩余大量大户型产品处于滞销阶段。这和港区目前的成交客户类型多少有些关系,第一,周边区域原著民;第二、郑州市区外溢人口;第三、投资客户。
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    这几类客户中,都不是特别有能力购买大户型产品,加上区域内价格的上升,大户型总价的提升,很少有可能能承受的住。即使投资客户,因为现有大环境配套并不能支撑投资客的心理。所以,各家大户型产品出现滞销现象,而招商公园与湖项目规划的大面积大户型产品,客户能不能买账,就不好说,首开,想要卖的好,也只能在价格上做出让步了。
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    招商·公园与湖
  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿城明月江南 2019-03-22 20:06
    绿城,对于有购房需求的人似乎都不陌生,第一,因为绿城小区,可称得上客户满意度最高的社区;第二,因为曾经的老板宋卫平先生的个人魅力及对产品、客户的完美追求;第三,几年前绿城那场股权变革风波;不管从哪一点,很多人多少都堆这家企业有所了解。
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    绿城进驻郑州虽早,但项目并不多,全资投资的项目更是少之又少。大多是合作项目或者是代建项目。在郑州最有名的东区绿城百合公寓项目的二手房价格已经在30000+元/m2,一直引领东区二手房价格市场。就连中牟的绿城百合项目二手房价格也在14000元/m2以上,也是中牟二手房市场的标杆产品。
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    绿城明月江南是绿城的又一个代建项目,合作方是和平原新区的桃源春晓项目的合作方同为一家——大桥石化;
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    整个项目位于荥泽大道与汜河交会处,交通还算便利,临近绕城高速、荥泽大道连接科学大道,西边临近高铁西站;教育上项目周边九年一贯制公立学校第二幼儿园、市八小仅一路之隔,三期地块内规划有一所12班的幼儿园;
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    邻近目前荥阳最繁华的商圈——正上豪布斯卡,商业体量堪比郑州市区的万达,涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体,基本满足人们的日常生活需求。
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    绿城明月江南占地210亩,总建筑面积约40万m2,分为四期开发,目前在售的一期,总建筑面积13万m2,容积率2.98,绿地率35%,由7栋17-30层的楼栋组成,共计768户,95-165m2的产品为主。
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    整个社区产品设计沿用了绿城的二代高层产品标准设计,新古典主义与现代风格相结合,二代高层最大的优势是建筑外观规整、线条比较明朗,采用大面积玻璃或落地门窗。而整个依然延续了绿城的游泳池配置,每年夏天会对适龄小业主提供 “海豚计划”培训,提升业主的幸福感。
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    但因为直接复制以往的高层产品,户型设计上也就相对较为落后,虽没有特别浪费的面积,但亮点也没那么突出了。
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    目前在售均价8300元/m2, 5万定房签约,剩余首付款分2年付清。郑州西区客户及荥阳本地客户可以关注一下,虽然是代建项目,现在的绿城虽非原来绿城,但项目整体的设计及品牌价值犹在,未来二手房收益还是有保障的,毕竟还是绿城的产品设计及人员管理团队在操作。合资方也非不靠谱,平原新区桃源春晓项目一期中式小别墅产品,还是受到了市场的追捧。
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    绿城明月江南
  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创空港宸院 2019-03-20 21:59
    融创,在郑州应该是一家奇特开发商,从回归郑州做的第一个项目象湖壹号到现在中原御湖宸院及融创城,十几个项目,好像都有在维权。但维权也几乎没影响到销售,好像越维权,卖的越好,这难道是一种另类的营销模式嘛?
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    随着,城市版图不断扩张,国家政策的倾斜。郑州跻身中心城市的,而航空港区作为郑州重点区域,这两年得到了快速飞涨,众多房企跻身进入,最早进入的万科、豫发、正弘、永威都有大量土地储备,近期融创进驻到区域内,而且还在北港核心位置占据了一块不错的位置。
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    融创空港宸院位于郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路以南、长安路以西。总用地343亩,总建面46万㎡。一期总建筑面积17.5万㎡,容积率2.0,合计1034套,为7-11层洋房/小高产品,面积104-147平,一梯两户。对面就是省实验小学,紧挨着两条地铁,(11号线,17号线),南面就是文体中心,图书馆 ,游泳池,篮球场,三个室内场馆,两个室外场馆!紧挨着两大公园 ,青年公园和兰河公园。小区风格中式洋房,区位、交通、配套优越。
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    这是融创进驻港区的首个项目,地块原本是zf招商引资时给富士康集团的用地,整个项目采用融创宸院系的产品设计。打造港区纯改善性社区,整个小区以精装交付,精装标准会对标融创大河宸院项目,智能社区、地暖入户等。
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    整个项目现在处于前期咨询阶段,预计5月底开盘,产品舒适度在港区可以算是标杆,但价格上估计也不会低,临近的已经清盘的蓝山公馆清盘价在13000元/m2(毛坯),永威南樾高层12000元/m2(毛坯),正弘中央公园高层在10500元/m2(毛坯),但首开会是性价比比较高,看好港区发展潜力,又能接受融创的,可以留意一下。
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    融创空港宸院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利海德公园 2019-03-20 17:20
    保利在郑州已经沉寂许久,作为外来的一线房企,并没有像万科、金科等一样,大面积选择和本土开发企业合作。而保利自己也一直在参与拍地,但也只是在参与,拿到的屈指可数。
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    保利海德公园项目是2013年保利和金水区zf签订的城改项目,整个项目涵盖了金水区的邵袁、刘庄等自然村。在2013年整个地块已经完成了拆迁工作,仅剩个别房屋附属物未拆除。
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    整个项目共规划7个地块,其中6个开发地块,1个安置地块;目前1号地、2号地、4号地(均为开发地块)已摘地,其中1号地,占地62亩,容积率2.5,成交单价分别为633万元/亩,楼面地价折合3615元/m2,2号地块,占地16亩,容积率3,成交单价为603万元/亩,3163元/m2,4号地块,占地20亩,成交单价736万元/亩,容积率3.8,折合楼面2904元/m2。
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    因临近北区军用机场,受限高影响,项目一期规划11栋15/16层小高,产品面积段丰富,为95-182㎡三四房,面积跨度较大。整个产品为连廊设计,户户南北通透,以95/115㎡三房为主,占比达59%,其次为144㎡四房,占比为23%,首开将推出1#、4#、5#、8#;
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    其中95m2为三室两厅一卫,户型较为方正,采光效果好,南北通透全明设计,动静分离;劣势:厨房到餐厅动线不流畅,卫生间非干湿分离;
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    115m2为三室两厅两卫,阳台连通客厅与次卧,舒适度高,主卧带独卫及衣帽间;劣势和95的产品一样,卫生间干湿不分离;
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    120m2为三室两厅两卫,餐客一线相连,东面临绿化景观区,虽客厅阳台非南向,但东向观景效果好;劣势:户型进深较长,餐厅采光受限,动静不分离;卫生间正对卧室,感观不好;而且公共卫生间为暗卫;
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    144m2为四室两厅两卫,格局方正通透,U型厨房操作便捷;主卧带独卫、公共卫生间干湿分离较长;过道存在面积;劣势:南次卧室内过道浪费;
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    182m2四室两厅两卫,户型方正,入口处有玄关设计,私密性好,动静分离,功能空间丰富,卫生间干湿分离;劣势:北向两次卧易受卫生间噪音干扰;
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    整个项目周边公共配套还相对较为齐全,临近地铁线(2号线)、连霍高速、花园路、中州大道,汽车客运北站等交通优势明显;周边临近的学校目前有金水区艺术小学宏康路校区、郑州市金水区柳林镇第七小学等;
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    目前临售已经开放,开盘预计在6月份,小编预计开盘价格在15500元/m2左右,目前周边临近的正弘府(15500元/m2 毛坯)、建业富力尚悦居(16000元/m2? 精装)及锦艺金水湾(15000元/m2 ?毛坯)等项目的价格。
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    保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园
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    阿狸 点评 华润新时代广场 2019-02-28 23:33
    华润,老牌央企,品牌号召力及企业实力毋庸置疑,曾是第一房企万科的大股东,把万科曾连续多年推向全国第一的位置。最为央视,华润算是进入郑州最早房企之一,金一环的华润很早就进入郑州,住宅华润悦府,曾也在郑州轰动一时,旁边的商业华润万象城,引进不同类型商家,打造郑州吃喝玩乐为一体的中高端消费购物中心,与旁边的丹尼斯大卫城把二七商业中心再次烘托出一个台阶。

    而后开发的华润紫云府,华润悦玺等项目,虽说不上好品质,但也还算过得去吧……

    近日,高铁片区可算是热闹非凡,宝能郑州中心、华润新时代广场未来很长一段时间将是这个片区的翘楚。

    整个项目东起嘉园东路、西到圃田西路、南边紧邻商鼎路、北边是动力南路。共分为8个地块,分两期开发,用地性质为商业。
    其中地下部分为大型的停车场,地面1—4层为商业裙房,包含:4栋高端智能办公楼;5栋企业定制独栋办公楼;1栋5星级酒店;6栋精装公寓;万象系大型商MALL。

    新时代广场城市综合体共有6栋100米/150米的精装成品国际公寓。

    1号楼高100米,共29层,1-4层为商业,5-29层为公寓,为5T26户。2号高为150米,共44层,1-4层为商业,5-44层为公寓,9T32户。面积在28平米—89平米之间,精装修成品交付。

    未来,整个片区将和宝能郑州中心形成强烈的竞争局势,宝能开盘均价17000元左右,去化并不好,华润对外宣传开盘预计14000,但就这样的市场,也是够呛,毕竟先开盘的宝能宝能也有14000的,客户被劫走了一波……华润开盘估计也不会特别好,住宅市场还不好过,商业市场更痛苦……
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郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘
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金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房 郑州二手房
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