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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-04-13 21:21
    万科城、钱隆城怎么选,看到楼市留言有很多,其实这两个盘本身来讲,差别不大。钱隆城有华师附中、万达广场、万科物业睿服务,万科城有华师附中、万科广场、万科物业。除了开发商不同,周边都是有公园有大学,配置基本相同。不同的就是一个挨着三环,一个挨着四环。这也是造成差别很大的原因。
    四环外可以说是万科撑起一片天。万科城自13年开盘以来,已经开发了七期,也有了很多人入住。但配套发展缓慢,当然高新万科广场快要开业了,也算是一个好的购物的地方。然后呢,除了万科还有其他开发商开发有商业项目么,大正水晶森林、中海万锦熙岸没有大型商业这样的规划,双湖科技城的正商、美的、金辉都是一小块地,也不会有大型商业。再过几年,也还是只有一个万科广场。
    但是四环内确实商业项目众多,已经开业的公园茂、正弘生活广场,正在建设的万达广场,还有谦祥万和城的大型商业、升龙又一城的商业还有保利文化广场。现在确实已经有不少商业项目了,未来还会几个要开业。
    这就要说的是闽系开发商开发了高新区一半的商业,开发城中村项目顺便配建一个商业项目。在生活配套方面确实是贡献不小,而四环外只有万科一家在努力经营商业项目。如果是本地开发商就只会建房子,对于开发商业项目恐怕只有正弘有点经验。这在管南区域就很明显,很大一片区域没有一个大的商业广场。
    所以差别就在于四环外的商业配套会发展的慢,而四环内的商业配套会发展的快些,这也是高新新城与老城的差别。
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  • 房产评论师
    海天 点评 豫发豫园 2019-04-05 08:28
    这个项目是有一部分奥克啤酒的厂地,奥克啤酒以前也是很出名的,后来被华润雪花啤酒收购,关键是这块地没有给华润开发,而是豫发集团开发。当然豫发也是很有实力的开发商,只是这土地证一直没有拿下,内购也是有很大风险。
    关于工业用地变更居住用地,《人民的名义》也有相似的剧情。大风厂的生意不好做了,但是随着新城的开发,大风厂的那块地就值10亿元,如果开发房地产,产生的利润更是庞大的。所以山水集团特别希望依照以前的股权协议尽快完成拆迁安置,这也是矛盾冲突的焦点。
    这也是很现实的一个现象,就是随着城市的发展,以前的工业区变成了居民区。工厂要外迁,留下的土地就要开发,而且土地的增值也是相当可观的。也许企业辛苦经营很多年,最后留下的资产反而是这块地。
    郑州这样的项目也很多。正弘收购了思达高科,然后开发了正弘数码港。瀚海思念城以前是思念的工厂用地。保利文化广场的用地也是有很多工厂的用地。这些项目大都经历很长时间的等待,因为工业用地变更为居住用地很慢,而且变更为居住用地会让土地大幅增值。
    这个项目位置也是很好的,金水区的繁华位置,周边也有很多已经建成居住的小区,生活配套都很成熟。随着以前的工厂和批发市场逐步外迁,这里的居住氛围也好了很多。当然内购也是风险很大的,因为土地的问题还没解决。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-27 11:39
    外来开发商的第一次开盘其实让利还是比较多的。比如朗悦开发公园道一号,刚开始没什么名气,能低一些卖出去就不错了。等到有一定基础了,也开始有溢价了,开发朗悦公园府的时候首开价格也不低。其他的如福晟谦祥钱隆城首次开盘也还行,金科城首次开盘价格也很低(当然交房效果不是很好),东原阅城首开也是比较有实惠的,装修房一万四左右也算不错了。富田城九鼎公馆这是首次开盘,但开发商在郑州不是第一次操盘,以前有过富田太阳城,富田九鼎世家,都在管城区附近,所以振兴集团在管城区周边是有一定知名度的。富田城九鼎公馆这次开盘价格确实是不低,就是没有让利给首次开盘的买房的人,就像朗悦公园府开盘一样,公园府也没见降价,慢慢卖就行了。
    关键是富田城九鼎公馆这次开盘,恐怕会拉高周边竞品的预期,融创城这恐怕也不会选择低价走量的方式了。市场这么好,需求这么旺,融创还会和去年一样低价走量么,今年形势不同了,以前融创买乐视,接盘万达的产业,负债有点高,加上政策调控,对于现金流的追求是很正常的,毕竟以前孙宏斌有过失败的经历,但今年形势不同了,货币相对宽松了,政策也相对宽松了,融创还会低价走量么。
    所以这次富田城九鼎公馆的开盘可能会对周边开发商产生影响,价格不低还卖这么好,周边其他项目恐怕不会再低价走量了,有更大的利润空间谁会不要啊。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-25 21:18
    富田城九鼎公馆项目开盘了,价格确实不低,但是去化却很好。不过想一想除了这个项目,周边可以选择的项目确实不多,富田城九鼎公馆已经形成了事实上的垄断地位,以前的管南区域的正商、绿都、鑫苑、永威的项目都是开发很久的项目,有的已经交房了。
    大家看跌管城区房价的原因很多,供地量大是个很重要的原因,2018年郑州市计划供应商品住宅用地为14660亩。其中,金水区为1414亩,二七区为3054亩,管城区为4415亩,惠济区为1081亩,中原区为1860亩,高新区为1079亩,经开区为541亩,郑东新区为1215亩。其中,管城区计划供应商品住宅用地规模最大,占总用地的30%。
    当然这是计划供应,实际远远不够,但是这个比例应该差别不大,就是管城区的土地供应应该是比较多的,但新的项目不多,只有融创城和富田城九鼎公馆,而且这两个项目也都推盘很慢,房子可选择的余地不大,甚至有点供不应求,这在其他区域是不存在的。不管是二七区、高新区还是惠济区、经开区,现在都是很好买房的,区域内可能有的项目卖的好,有的卖的不好,但选择的余地还是有很大的。
    这也说明房价是个很难判断的东西,有很多因素影响,虽然管城区土地供应大增,但是管南区域的房价依旧坚挺,是本来就需求很大,还是开发商拖慢开发节奏?未来如果没有什么新项目入市,房价也是难降下来的。
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  • 房产评论师
    海天 点评 康桥九溪天悦 2019-03-14 18:50
    康桥九溪天悦的推广已经有不少,高新区的一些超市广场也能看到。作为康桥首次进入高新区的项目,多些推广也是很有必要的。
    项目的区位:项目整体上是位于连霍高速以北的片区,以前人们不是很熟悉,主要是没有什么周边主干道。现在长椿路下穿连霍高速已经通车了,雪松路还在修??登啪畔煸靡黄诰驮谘┧陕仿溆=指浇?。雪松路修通后,距离河南工业大学和高新区的商业项目公园茂都比较近。
    品牌:康桥在郑州也是开发过很多项目,口碑也都还不错。物业、绿化景观还有户型布局等等都是项目的优势。不过学?;共幻魅?,这也是个问题??登诺姆孔雍芎?,但很少有引进名校的投入。在高新区这个地方,好多开发商都把引进知名的学校作为卖点,康桥在这方面也会比较有压力,毕竟孩子的教育是个大问题。
    项目周边:目前高新区的项目还是很多的,竞争压力也是比较大,并且都是品牌房企,要想在诸多项目中脱颖而出也并不容易。双湖科技城有金辉、美的、正商,其他的还有万科城、大正水晶森林、公园府、钱隆城、恒大城等等诸多项目,总体上看,这几年高新区的土地供应比较大,想要买房可以选择的余地也比较大。
    距离康桥九溪天悦比较近的有荣邦城、恒大城,价格也可以作为参考,荣邦城现在的价格是毛坯13000左右,恒大城精装修价格16000左右??登啪畔煸玫牡厥侨ツ昴孟碌?,预计四月份开盘,康桥首次进入高新区效果如何还有待观察。
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    康桥九溪天悦
  • 房产评论师
    海天 点评 金科城 2019-03-09 13:56
    金科城三期预计推出建面约82㎡-139㎡房源,3期的3号楼、4号楼共328套房已经取得预售证,预计很快也可以开盘。三期本来也是个狭小的地块,只规划了四栋楼,两栋高层两栋多层。三期在一期二期的东侧,是一个三角形的地块,后期的绿化景观会比较难做。金科城的位置自然是很好的,与科学大道、瑞达路这些主干道还有一段距离,即使后期科学大道真的修了高架,对金科城也不会影响很大。
    现在金科城的销售活动也显得比较低调,毕竟房源不多,可以慢慢卖。当然还有一期交房时候的维权的影响,现在人们的关注度也下降了很多,具体项目会卖的怎么样,很快就会知道。
    金科城开盘的时候很轰轰烈烈,维权的时候也是规模很大。16年在会展中心开盘,两千多套房子开盘清盘,成为年度现象级的房地产事件。毕竟金科有着“洋房之父“的美名,又有郑州中学和良好的区位优势,在那个坚持不涨价的时间段里确实赢得了开门红,金科首次进入郑州也算名利双收。交房的时候也是轰轰烈烈。人车不分流、景观绿化不好还有被称为来自拼多多的大门,都让人们大跌眼镜,交房确实不及预期。然后就是有些整改调整,以及人们普遍的失望。那段时间舆论的影响还是很大的。
    现在高新区可以选择的楼盘也很多,高新区老城区有钱隆城、金科城、朗悦公园府、碧桂园西湖等等,可以选择的项目还是很多的。
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    金科城
  • 房产评论师
    海天 点评 华润紫云府 2019-02-25 16:24
    经开区的工业实力很强,有日产汽车、海马汽车还有新的上汽乘用车基地,但是以前经开区的环境比较一般,公园、广场比较少,不过这两年经开区在这些方面都有比较大的发展。
    公园:2019年,建成区达到或超过《国家生态园林城市标准》各项指标,新建5000平方米以上公园5个、5000平方米以下公园95个。
    供热:2020年年底前,将滨河国际新城及建成区范围内的居民小区,纳入郑州市市政供热大循环网,并按照规划进行热力管网建设。
    厕所革命:2018年,新建公厕156座,2019年新建公厕50座。2020年新建公厕50座,达到一类公厕标准的占比为50%以上。
    饮水:2020年,开工建设经开区水厂一期工程,实现以南水北调为主要水源,黄河水为备用水源的供水保障。
    现在产城融合的理念也是这样的,就是工作的地方和居住的地方尽量近些,也就是一个地方工业用地、居住用地都要有,不然城市越来越大,通勤的时间越来越长,现在的经开区都到经开十几大街了,通勤时间越来越长,而且容易上下班拥堵,形成明显的早高峰晚高峰。
    经开区环境改善些,然后老城区的一些工厂搬迁后可以留一些居住用地或者公园广场,这样会更好些。现在的经开老城区项目也是比较少,也有华润紫云府、碧桂园天悦、阳光城檀悦等等,增加些居住用地再开发一些商业项目,经开区的发展会越来越好,毕竟经开区能提供的工作岗位是很多的。
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  • 房产评论师
    海天 点评 名门翠园 2019-02-19 16:24
    名门翠园附近的张家村的土地出让也算是让城改有了较大进展。项目和名门翠园距离近,周边因素也有很多相似。
    郑政出[2018]177号(网),位于金水区丰庆北路东、新龙路南,为金水区张家村城中村改造项目用地。出让面积52879.97平方米,折合79.32亩,容积率大于1.1,小于4.2,建筑密度小于25%,建筑高度小于100米,绿地率大于30%,最终,以起始价74228万元被郑州华瑞紫颖置业有限公司竞得,折合地价935.8万元/亩,折合楼面价3342元/㎡。
    郑州地名网也显示这个项目备案名为“华瑞紫金嘉苑”,计有12栋楼。
    三年河东,三年河西。
    16年的时候贾鲁河一侧的以万科天伦紫台、美景麟起城为代表的连霍高速以北片区火的很,如今也都变得平淡了。两年多来周边的正商家河家降价了,融创的项目也是低价销售。毕竟金水北片区的好多项目比如名门翠园、美景美境、瀚海思念城都已经在售或者准备开盘,确实分流不少买房的人群。
    现在来看当时连霍高速以北片区卖的好有很多因素,比如金水区的大规模拆迁。很短的时间内刘庄、柳林、张家村、陈寨、庙李这几个村都拆迁了,几十万的郑漂纷纷搬走,购房和租房的需求是很大的。如果是分批拆迁也会有些缓冲期。金水区的大规模拆迁也是惠济区楼市火爆的一个重要原因。现在这些城中村改造项目都有了很大进展,金水区的楼房供应增加也减少了惠济区楼市的热度。毕竟像万科天伦紫台、万科民安云城这些楼盘确实有点远。
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  • 房产评论师
    海天 点评 恒大城 2019-02-18 14:53
    恒大城三期的1号楼、2号楼已经取得预售证,有80平的两房和118平的三房,均价在16000元每平米,售楼部的信息也是比较透明的,包括备案价格、证件信息、不利因素公示等等
    三期更加靠近西三环北延线,与规划的三全路距离比较近。不过需要注意的是三期与一期二期并不在一起,从规划图也可以看出,中间隔着一片安置房。这其实也能理解,恒大城是关庄和葛寨的合并项目。一期二期是在葛寨的地上,三期四期五期在关庄的地上。只是两个村比较近,但村民安置房大多数都是原地安置,所以恒大城的房子也会分散一些,不过距离也不是太远。这种情况在高新区也是常见的,万科城是祥营和水牛张的城改项目,四期五期就比较远,公园道一号是大里村小里村的城改项目,三期四期与一期二期也有一定距离,当然碧桂园西湖就更大了,四五个村的合并项目,也会比较分散。
    恒大城周边有东原阅城、荣邦城、钱隆城等等,尤其是东原阅城对恒大城的竞争压力比较大,因为两个项目比较近,尤其是恒大城三期与东原阅城一路之隔,周边因素都比较相似。18年11月,东原阅城首次开盘,推出700多套,去化580套,均价14000元。这效果也是很好的了。与恒大城相比,东原阅城的价格优势更加明显些。
    恒大城一期已经交房了,想要买房的也可以去实地看看,比较一下价格、区位、装修、绿化、学校等等。毕竟现在房子销售比较平淡,可以多做比较。
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    恒大城
  • 房产评论师
    海天 点评 永威城 2019-02-08 14:02
    地铁房、学区房、品质房都是房产保值增值的重要方面。配套的学校很重要,其实这也能理解,毕竟好多人来郑州买房也是看重郑州的教育,虽然是大家都是一样的参加高考,但是一个一般的学校与一些知名的学校的差别还是有的。
    名校形成的优势不容易改变。这么多年了郑州的知名学校依然是外国语、省实验、郑州一中这些学校,很少听说哪个学校逆袭排名大幅上升的。这里涉及到师资队伍、管理方式还有招收的学生等等因素。
    从大的方面来说,郑州相比河南其他城市在教育资源上依旧是有着巨大的吸引力。比如老师的招聘和就业,《2018年度郑州市教育局所属中小学(幼儿园)公开招聘教师实施方案》确定的几所重点高中阶段学校,除教育部直属师范大学公费师范毕业生外,新进人员需达到研究生以上学历。公费师范生政策就是六所部属师范大学(北师大、华中师范、华东师范、西南大学、陕西师大、东北师大)的毕业生毕业需回到生源地的中小学任职,而且保障有编有岗。当然大部分的公费师范生还是留在了郑州。因为郑州的省级示范性高中在河南最多。好学校与一般学校的师资力量还是有差别的。
    现在都在提教育均衡化,也有外国语、郑州一中的分校、托管学校等等形式来弥补教育的短处。比如经开区的外国语分校,比如航空港的一中分校,因为这些名校的优势是经过很多年的老带新不断传承下去的。当然现在的学校名目很多,具体实力也要注意。
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