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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥九溪天悦 20小时前
    康桥九溪天悦售楼部位于开元路与长椿路交叉口,23号已正式对外开放,首期开盘地块位于雪松路西、落樱街北,占地面积约125亩,容积率2.5,规划11栋高层、1所幼儿园和1栋商业,两梯四户为主,面积为89平(三房)、110平(三房)、127平(三房)、142平(四房),首开楼栋为5#、6#、13#,预计4月底5月初开盘,毛坯交付,110平以上的三房为主力户型,定位偏改善。
    这是康桥在高新区布局的超级大盘,大范围为西四环以东、连霍高速以北、开元路两侧,规划有大型商业、公园、幼儿园、小学、中学、高中,挨着1600亩的小双桥遗址公园,北侧为索须河,而且整个区域容积率都不高,恒大城就在项目的东侧,所以未来对于这片区域还是可以期待的。
    从市区去项目最近的路线就是走连霍高速了,虽然位置有点偏,但好在周边路网已经形成,在建的大部分为安置房,冲着康桥的口碑和品质,售楼部的人还是挺多的,目前是前期认筹阶段,预存1万定存,开盘当天可享受总房款1%的优惠。
    优点:125亩地规划11栋住宅,超大楼间距,这点确实有点奢侈了,康桥自来都是靠品质说话的。
    缺点:周边虽然路网已经形成,但车少人少,出门全靠自驾,公共交通近几年不要指望了。
    不了解这个区域的会觉得比较偏,地缘性客户应该比较多。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿地云都会 2019-03-23 22:10
    绿地云都会售楼部位于文化路魏河北路交会处东北角,为金水区路砦城中村改造项目,目前处于前期咨询阶段。路砦大面积的范围位于连霍高速以南、东风渠以东、新龙路以北、洛阳路以西,后期规划有住宅、商业、1所中学和2所小学,目前绿地已经摘得地块为嵩阳路西、龙门路南,容积率3.5,为安置房用地以及渠东路东、龙门路南,容积率5.0,商业地块(安置房面积为4400平)。
    ?首开的地块为渠东路南、龙门路南,由5栋23-29高层公寓、1栋6层商务楼及3栋3层纯商业组成,设计为平层和loft两种形式,这是绿地在金水北区打造的首个精装公寓项目,具体标准可以参照现在的绿地璀璨天成公寓项目。
    商业公寓项目主要以投资为主,地段是至关重要的,西侧临近文化路,文化路未来规划有地铁7号线,东侧为花园路,2号线已经通车,花园路和文化路两条主干道的公交线路都已经非常成熟,交通是非常便利的。
    东风渠和魏河双河环绕,环境也不会差。
    周边的项目有瀚宇天悦、康桥郎城、和昌悦澜、海亮时代,目前大部分都已交房,还有周边大面积的老旧小区,东侧在建小学、周边7中以及正在建设当中的金水区市民文化服务中心,居住氛围还是有的。
    作为路砦的改造项目,安置房主要以魏河南侧为主,体量还是挺大的,目前部分已建好,魏河北侧后续还会有住宅地块不断推出,但究竟花落谁家,这点还需要待定,魏但部分地块距离连霍高速有点近,后期估计会有噪音的影响。
    绿地郑州市场已经很多年,有品质的住宅项目几乎没有,口碑也很一般,但好在这个位置不错,小户型投资自住均可。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-03-21 16:11
    万科江山府位于国基路金杯路交叉口西南角,售楼部在金杯路上,预计3月底开放,目前临时展厅在丹尼斯6天地和7天地中间。规划12栋住宅和1所幼儿园,面积为110-175平的三房、四房,定位偏改善,两梯两户,新古典主义建筑风格,精装修,样板间暂未对外开放,装修标准也待定,最快上半年入市,据介绍,标准是跟万科世玠一个档次,所以价格也就不想而知了。
    最大的卖点应该是万科品牌+宜家+地铁口,万科品牌加上本身在市区布局的楼盘就不多,门口地铁3号线,标准的地铁盘,南侧宜家目前正在如火如荼的建设中,预计下半年开业,这是河南省的首家门店,对于周边商业的带动作用是非常大的,所以这个项目的关注度应该是比较高的。
    项目东侧为大型的信基建材批发市场,金杯路两侧的道路已被各种面包车、小型货车所占满,而且这个市场搬迁时间还未定,所以嘈杂的环境一时半会还改变不了,加上宜家的开业,后期估计只有一个字“堵”,所以周边有大型商业都是利弊均衡的,喜欢特别安静的基本上就可以绕行了,另外项目的东北角还规划一所110千伏的变电站。
    北区国基路一带随着各大都市村庄的拆迁,区域形象发生了很大的变化,周边楼盘原以刚需盘为主,改善性真心不多,希望万科的进入能给周边注入新鲜血液,成为周边的标杆之作,
    有改善需求的可以重点关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东泰景园 2019-03-19 10:23
    泰禾广汇的项目也要启动了。
    2017年,郑政出(2017)15号地位于鸿宝南路南、姚店堤西路东,81亩,容积率2.1,建筑高度50,59米,以起始价被河南金汇建设投资股份有限公司摘得,该公司为河南广汇实业集团的子公司,目前该地块显示的开发商为河南嘉智置业,而嘉智置业的大股东为创耀实业,去年的5月17日,泰禾集团以10亿的交易款持有创耀实业100%股权,转了一大圈,幕后大股东还是泰禾,这是泰禾进入郑州以来通过并购股权拿的又一个项目,也就是传言的与广汇合作的项目。
    这是姚店堤片区的改造项目,总占地400亩,一期规划10栋16-17层小高层,6栋洋房及一栋幼儿园,全部为一梯一户,南北通透,洋房以四房为主,小高层设计有三房,定位偏改善。西临东三环,北临鸿宝路,东侧为贾鲁河,周边在建及已建的项目有瀚海尔湾、清水苑、鸿园,全都是低密度的改善项目,而且周边安置房比较少,所以未来还是比较适合居住的。紧邻一期南侧规划一所小学,目前已经在规划局网站上公示,北侧规划一所中学,在项目东侧鸿园里的金水区第二实验小学已经招生,加上在建的鸿兴路中学,这样的教育资源也算是不错的了?;∫丫范?030年前不搬迁,作为距离北龙湖比较近的区域,这里多为品质楼盘,好像比杨金片区更受欢迎了点,这块的住宅也将更为稀缺,对于想在北龙湖周边置业的,这里也是一个不错的选择。
    泰禾目前在郑州已经布局了几个项目,作为知名比较有实力的开发商,再好的品质也多为他说,在郑州没有已交房项目,所以品质还有待考验,对外释放的价格不会太低,但南侧有郑徐高铁,介意的可以放弃。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东方鼎盛花样城 2019-03-18 12:08
    东方鼎盛花祥城为管城区杨庄城中村改造项目,总规划占地面积为280亩,目前已经摘的5个地块
    93号地块位于二里岗南街南、魏庄西街东,30.97亩,容积率5.0,建筑高度小于100米。
    94号地块位于石化路南、城东路东,30.16亩,容积率5.0,建筑高度小于100米。
    95号地块位于二里岗南街南、魏庄西街东,30.97亩,容积率5.0,建筑高度小于100米。
    125号地块位于石化路南、魏庄西街东,24亩,容积率4.2,建筑高度100米。
    126号地块位于魏庄街南、魏庄东街西,58亩,容积率4.5,建筑高度小于100米。
    在2015-2016年期间曾内购过3栋楼,目前93号地块和95号地块建筑工程施工许可证已经批前公示。
    93号地规划为4栋33层带底商住宅,以两梯四户为主,边户为三房,南北通透,中间户为小三房,两房,纯南户设计。
    95号规划为2栋33层带底商住宅,1号楼为2梯6户,小三房两房为主,户型设计无亮点,典型的刚需户型。2号楼设计为2梯4户,边户为四房,中间户为三房,户型设计同样中规中矩。
    开发商为东方鼎盛,在郑州开发的项目也不少,但比较出名的应该是东方鼎盛时代、东方鼎盛御府,东方鼎盛中心,但口碑都很一般,另外由于地块较小,加上容积率比较高,所以未来小区的景观不要报太大的希望。
    占据二环,位置绝对是最大的亮点,临近石化路、未来路、城东路,未来规划有地铁6号线,周边各种配套都比较成熟,对于刚需来说应该是个不错的选择。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2019-03-14 19:37
    保利海德公园为杓袁城中村改造项目,是保利布局刘庄、杓袁、邵庄改造项目的其中一个板块,城市展厅位于花园路与国基路交叉口恒华商务楼下(原碧桂园天麓临时展厅的所在位置),目前已对外开放,属于保利的“公园系”产品。
    杓袁总规划面积为600亩,目前已经摘的三个地块,首先面市的为一期产品,占地60亩,容积率2.5,受马头岗机场限高影响,规划11栋低密小高层,面积设计为95-180平,以两梯四户,小三房、三房、四房为主,产品覆盖不同人群。
    1期临近中州大道,位置也算是整个项目中比较好的了,远离连霍高速,北侧为贾鲁河以及大面积的景观带还有正弘府和建业富力尚悦居两个项目,临中州大道中间也规划有大面积的景观带,北侧的丽水路未来与杨金片区以及花园路都是贯通的,所以未来整个项目的交通和环境还都是不错的,但公共交通短期几年都得靠花园路了,2号线规划有两个站点,但距离项目都不算太近。
    3月初zf关于杨金片区机场不搬迁,区域做出局部调整的文件明确指出,机场及周边区域的土地性质用途均会发生改变,一系列直接导致片区内住宅用地相应减少,也就是变相增加了环北龙湖住宅的稀缺性,对于中州大道以西离北龙湖近一点的区域无疑是最大的受害者。
    当然机场一日不迁,也就意味着1期西侧的军用油库还要在这多待上一段时间了。
    预计6月份开盘,作为保利布局郑州北部超级大盘的首期,性价比应该比较高,区域发展潜力还是有的,价格可以对比周边的尚悦居。
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    保利海德公园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海湖滨世家 2019-03-13 12:46
    中海湖滨世家位于月湖北路北、假日东路西,月湖中央公园的正北侧,售楼部位于项目规划的11号楼的所在位置。
    项目占地62亩,规划7栋高层、6栋洋房和一栋商业(商业大门在小区外面),其余无底商,高层面积为89-140平,两梯两户,洋房面积为144平,一梯两户,电梯直接入户,目前样板间已经对外开放,首开楼栋为8#、9#、12#,其中8#楼中间面积为105平,边户为120平和140平,12#为洋房144平,户型设计比较合理,全为三开间朝南,南北通透,精装修,新风系统、地暖、指纹密码锁全为标配,其他也都是像科勒、施耐德等一线品牌。
    所在区域为惠济区zf统一规划的特色商业中心,由碧源集团主导开发,周边大部分住宅已经交房,加上万达的开业,区域已经相对成熟,这里已经成了名副其实的惠济区CBD,项目对面即为大面积的月湖公园,目前已经开放,环境还是不错的。
    开元路上规划有地铁2号线,预计2019年年底开通,文化路规划有地铁7号线,北侧隔一个地块为大河路,东侧隔一个地块为文化路,所以这个地段完美的避开了临近主干道所带来的噪音干扰,又享受了主干道带来的交通便利。
    项目没有规划幼儿园,北侧为郑北一中(私立学校),规划小学、中学、高中一站式教育,但周边住宅较多,尤其是小学,后期估计无法满足业主的需求,教育也有可能成为区域的一个短板。
    预计月底开盘,对外释放价格为15000元,刚需和改善还是值得期待的。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚宇储备地块 2019-03-12 13:36
    1月22日,瀚宇置业子公司河南瀚宇天悦城置业起始价摘得张家村一期城中村改造用地,地块位于三全路南、园田北路东,为住宅兼容商业用地,96亩,容积率4.9,建筑高度住宅100米,商务150米,这是继瀚宇天悦、瀚宇天悦湾之后的第三个项目。
    地块属于北区核心地段,临近文化路、三全路、丰庆路,门口地铁4号线正在修建,文化路上规划有7号线,西侧为华瑞紫桂苑以及正商开发的大面积小区,北侧为园田新城、主语城等。周边配套成熟,学校为四月天小学以及金水三幼还有几所私立幼儿园,但因为周边居住人数较多,这两所公办学校据说已经“人满为患”,再往西侧为金水区总医院,除以上这些已有配套,在园田北路以东、宏泰路以南还规划有所学校,另外东侧临近三全路与文化路交汇处,也全都规划成了住宅,加上丰庆路三全路西北侧的名门翠园大片住宅,未来这个区域的居住氛围还是比较浓厚的。
    但由于周边大量的经济适用房小区,园田北路的目前现状还是一条不起眼的小路,周边相对还是很拥挤的,环境还有待改进,相信随着张家村的改造项目不断推进,周边也会有意想不到的变化,项目应该会以高层为主,定位应该以刚需和刚改为主,具体价格可以参考名门翠园的价格。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 美盛教育港湾 2019-03-08 11:22
    ? 美盛教育港湾售楼部位于国基路与中方园路交叉口西北角。
    沉寂一年,3月29日即将迎来首次土拍,郑政出(2019)20号位于博卉路北、园田北路西,容积率4.8,建筑高度100米;郑政出(2019)21号位于国基路南、园田北路西,容积率6.0,住宅高度100米,商务用地高度150米,也就是在这个位置将被打造一栋高达150米的金水北区商业新地标。
    这是美盛地产在郑州的一次大动作,能同时将郑州体量上数一数二的城中村囊入其中,这点勇气真是让人佩服,首次开发的地块目前已圈上围挡,分布于丰庆路东侧,也就是原茶城的地块。
    区域已经相当成熟,这也是项目的最大优势了,临近丰庆路、国基路、北三环,丰庆路三全路规划有地铁4号线,交通基本上算是四通八达了,丰庆路与国基路西南角规划的丹尼斯即将开业,加上庙李、陈砦规划的大型商业,曾经的“小香港”将被高楼大厦所取代,这里将成为北区娱乐、休闲的新商圈。
    虽然美盛教育港湾是以教育为主题的地产项目,规划11所幼儿园、5所小学、2所中学,但目前仅仅还是停留在纸上的规划,想变成现实还是需要一定时间的,家中有教育需求的实际情况还是需要考虑的。容积率普遍偏高,但这就是郑州都市村庄改造项目的通病,陈砦、庙李体量大,自然安置区体量也不会小,居住环境难免受到影响。
    曾经以城中村闻名的国基路沿线,随着城中村陆续拆迁,项目陆续启动,目前已有碧桂园、美景、瀚海、万科等一线房企加入,未来这里也将成为真正意义的宜居金水北区。
    美盛目前在郑州布局的楼盘不少,但大都处于开发中,真正交房的品质项目并没有,所以关于口碑我们只有拭目以待。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天麓 2019-03-06 18:11
    1、? 国基路(花园路-中州大道)段已经好久没有出过新盘了,天麓的出现确实吸引了不少人的眼球,这是沙门村城改项目唯一一块分布在花园路东侧的未开发地块,远离安置房,首批推出5栋住宅和1栋公寓,其中住宅面积为78-132平,公寓面积为36-47平,虽然定位为“天”字系产品,但早已变成了碧桂园快速周转下的刚需盘。
    位置和地段依然还是它的最大卖点,双地铁(4号线和2号线),离北龙湖仅一路之隔,目前还在客户咨询阶段,精装修,预计2019年上半年入市。
    主战场还是在花园路西侧的沙门地块,目前已经基本上拆迁完毕,清一色5.0以上的容积率,规划一所九年制的学校,临国基路部分地块规划成了商业,未来这里将被建成集购物、住宅、休闲为一体的大型综合体项目,所以美景美境、瀚海思念城、美盛教育港湾加上碧桂园天麓,国基路即将焕然一新。
    处在主城区,交通各种配套齐全的同时,最大的弊端就是堵。
    教育资源也是该区域的一个短板,好的公立学?;久挥?。
    容积率高,地块较小,景观规划各方面肯定是施展不开的,所以居住舒适度不会太高,但周边分布大量房龄时间比较长的小区,如御府三号、21世纪社区、天伦琥珀名城、家和万世等,品质都很一般,所以这个盘的地缘性客户应该比较多,价格合适刚需也可以重点考虑。
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