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厚德载物 房产评论师

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    厚德载物 点评 美盛教育港湾 1天前
    美盛教育港湾以新华书店命名的营销中心5月18日正式启幕。
    首期地块位于国基路丰庆路交叉口东南角,规划11栋高层住宅、2栋16层公寓还有一栋150米的超高层建筑,住宅规划面积为75-138平,75两房、89平小三房、98平小三房、118三房、138四房,两梯四户、两梯五户还有部分楼栋为两梯六户,户型设计比较狭长,定位偏刚需,公寓和超高层建筑、商业集中分布在国基路南侧,后期跟住宅分开单独管理,预计6月份启动认筹,下半年入市,简装交付。
    城中村改造项目容积率普遍偏高,项目除位置外,跟周边的思念城和美景美境比起来,亮点不多,所以美盛以教育+商业为主题来吸引购房者的眼球,规划11所幼儿园、5所小学和2所中学,据介绍,已确定的中学为郑州外国语,文化路一小和纬五路一小目前正在洽谈,当然这个还要以最终规划为主,大体量的商业主要集中在文化路的西侧,写字楼、酒店和高端商业,文化路规划的地铁7号线在文化路国基路有站点,还有地铁4号线,双地铁,临近北三环、文化路、国基路,交通四通八达。
    除了容积率高、刚需盘外,教育+商业+位置,对这有地缘情结的客户比较多,还是值得关注的。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 福晟九州府 2019-05-15 10:52
    福晟九州府即为原来的福晟中央首府,总占地420亩,是福晟集团在郑州市场布局的第五个项目,一期目前已经摘地,位于马林西路西、杨金路北,容积率2.5,规划11栋小高层和一栋幼儿园,户型面积为98-144平,98平、115平、125平为两梯四户,136平、144平为两梯两户,新中式风格,为府系产品,定位中高端,精装修,目前售楼部还未正式对外开放,预计下半年入市。
    教育:马林西路东、杨金路北为在建的景怡路学校(小学),马头岗中街与景怡路西南角规划有所小学,马头岗中街与景怡路西北角为金水一中,幼儿园为小区自建,以上为方圆2公里的,再远点就是一路之隔北龙湖的枫杨外国语了,私立学校,不划片。
    交通:杨金路、东三环、中州大道,东侧的慧科环路、西侧的中央大道还有在建的迎宾路未来将跨连霍高速与北龙湖连接,东侧杨金路的公交站,已通车的公交车为131路和275路。
    环境:东三环与杨金路附近的贾鲁河湿地公园,未来生态环境还是不错的,西侧为规划的商务用地,北侧为大贺庄安置房,南侧为马林村安置房,未来居住环境估计会有点嘈杂。
    商业:现在乃至未来几年商业应该都是比较匮乏的,整个杨金片区除了美商龙湖一号规划的有集中商业,落地时间还未知,其他商业体量都比较小。
    杨金片区因为规划原因一次次被推上风口浪叫,离北龙湖近是它最大的优点,马头岗军用机场所带来的噪音也是不争的事实,终生将被北龙湖的光环所覆盖也是改变不了的,原来以内购为主,但目前内购项目除龙湖上城以外基本上都处于半死不活的状态,房地产市场越来越完善,开发商也通过正常招拍挂拿地,目前已经进驻的开发商有碧桂园、蓝城、美盛、奥园、福晟、康桥,以小高层和洋房为主,投资、刚改和改善可以关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 蓝城凤起梧桐 2019-05-13 18:35
    蓝城凤起梧桐位于杨金路与河村中街交汇处,容积率2.79,绿化率31.53%,隶属于美商郑东龙湖一号,为蓝城代建项目,地块自去年围挡以后,一直没有进展,5月13日建筑工程规划许可证公示,按照正常节点,预计下半年入市。
    规划13栋16层小高层、1栋10层商业公寓、1栋幼儿园还有一栋3层社区活动中心,户数1280户,地下停车位1464个,非机动停车位3565个(地上非机动车停车位1003个、地下非机动车停车位2562个),地上的非机动车停车位与规划的社区活动中心集中分布在一起?;蜕杓莆?27-144平,以两梯两户为主,精装修,属于蓝城凤起系列产品,小区整体设计以智能化为主,主要体现在智能园区、智能家居和智能安防上,据说这会是项目的几大亮点。
    虽然机场确定不搬,但随着众多开发商的进驻,杨金的发展也日趋成熟,西侧为碧桂园天誉,目前已经开始做外墙,对面为科教公园,再往东除了已经停工的美商项目,还有龙湖上城、悦龙台、奥园项目、福晟项目、康桥项目,住宅以杨金路两侧为主,本来规划的地铁6号线也已经搁浅,但好在还有131路和275路,临近中州大道和在修的迎宾路互通公交,出行是绝对不用担心的。
    看着摇摇欲坠的美商龙湖一号,作为唯一没有被内购的地块,交给蓝城是对的,定位偏改善,但这个户型设计我有点欣赏不了,个人感觉有点狭长,萝卜白菜各有所爱,后期物业也很重要,希望还是蓝城接管,价格可以参考周边天誉和康桥。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-05-11 10:55
    算是瀚海思念城最大竞争对手的万科民安江山府目前预售证已经公示,首批房源1#、2#、8#、9#,共480套,万科物业,物业费为3.2元/㎡。
    样板间5月11日对外开放,同时开启认筹模式,5万享开盘1个点的优惠,北侧的小学用地已经签约河南实验学校为河南实验学校国基路小学。虽然置业顾问一再强调说是公立的,但个人感觉私立的可能性比较大,应该跟东区实验小学郑东小学和绿博那的实验小学紫园小学运营模式是一样的,一年费用在3万左右,跟楼盘定位中高端相匹配,一般人还是上不起的。
    紧邻项目东北角的变电站已经公示,算是一个劣势。
    五大景观主题、万科升级版的装修标准、面积三房起步也相对纯粹,万科定义的标准改善性楼盘,跟世阶一个档次,但周边宜家、小学、地铁、安置房,未来周边人流量会比较大,环境也肯定会有点嘈杂,美好中总是带点小遗憾的,但十全十美的楼盘哪有几个,三环边能做成这样的改善盘已经屈指可数了,据透露,价格不会低,想买,首先要能接受住价格才可以。
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    万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东泰景园 2019-05-10 23:08
    3月19日,郑政出(2019)15号地块,位于鸿宝路北、郑港辅路西,容积率2,占地73亩,被金地旗下公司摘得,为天伦和金地的合作项目,这是金地集团在河南省签约的第一个代建项目,负责开发管理服务的全过程,性质应该跟蓝城代建差不多,定位为金地高端产品系—金地悦风华。
    这是天伦拿下的任庄改造项目,分8个地块开发,安置房地块位于杨金路和慧科环路东南角,规划一所九年制学校,以合作项目为主,目前已确定三个地块,分别为天伦+泰禾、天伦+金地、天伦+绿城代建,但2017年引入的泰禾郑州的院子(备案名东泰景园),目前因为种种原因,进度比较缓慢。
    金地“风华系”是金地的高端品牌,加上地块容积率2.0,周边地块也都在2.0左右,紧邻西侧的泰禾地块以叠墅和洋房为主,金地也注定是高端低密度改善住宅,郑州风华系产品目前在滨河国际新城已经布局一个,但地块较小而且比较狭长,希望金地在鸿园片区能够充分发挥自己的优势。
    临近鸿宝路和东四环,周边路网还都处于规划状态,5年以后应该不成问题,沿着鸿宝路一路向东,过了鸿园基本上就乡村气息越来越浓烈了,大车和民房居多,想成熟还是需要一定时间的。
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    东泰景园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 电建泷悦华庭 2019-05-10 17:46
    19年1月9日,电建摘得位于滨河国际新城经南十四路以南、经开第十五大街东地块,93亩,容积率2.5,绿化率45%,与泷悦华庭仅一路之隔,应该是其后期地块。作为电建集团旗下泷悦系产品,定位中高端。
    一期规划4栋小高层和7栋高层,高层两梯四户,109-143平三房,小高层两梯两户,142-152平四房,精装修,霍尼韦尔新风系统、开利中央空调、艾肯家庭净水系统、科勒卫浴还有7重安防系统,目前已经开售,均价17500元/㎡左右。
    西侧地块也即将入市,为泷悦华筑,规划11栋23-29层高层及一栋幼儿园,全部为两梯四户,边户为四房两厅两卫,中间户为三房两厅两卫,规划户数1220户,车位为1402个,虽说宣传的是高端项目,标准的人车分流,但地面上还是规划有997个非机动车位,但好在集中分布在小区主大门的两侧,这个主要看后期物业的管理了。93亩地建11栋高层,真的是超大楼间距,确实是挺奢侈的,北侧为规划中小学用地以及绿城金辉地块,周边全是一线房企,居住环境比较纯粹。
    地铁3号线二期工程已经确定走向,自航海东路至经南十五路站,计划2020年通车,通车后对片区的交通影响还是比较大的。
    在这买房基本上买的全都是未来了,主打改善产品,目前公共交通出行只有600路和游51路,出行基本上全靠自驾,各种配套设施都比较匮乏,但未来前景不可估量,适合长线投资。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 金地滨河风华 2019-05-07 16:07
    金地滨河风华位于滨河国际新城经开第十七大街与经南十二路交会处,展厅位于农业南路商鼎路交叉口向东200米路南,展厅已对外开放。
    这是2018年金地拿下的滨河地王项目,64.6亩,容积率2.0,楼面价10814元/㎡,也是继金地格林小城、金地铂悦、金地名悦之后,在郑州的第四个项目,金地成立于1998年,总部位于中国深圳,也是一线房企,无奈前三个项目由于种种原因,口碑和反响都比较平淡,没有发挥出金地的实力,不惜溢价50%摘得滨河地块,金地也是想借此来充分发挥出自己一线品牌的实力,扭转郑州市场的局面。
    滨河地块命名为金地滨河风华,风华系是金地集团的三大高端产品系列之一,代表作有杭州金地大运河府、杭州西溪风华、南京中心风华、宁波风华东方、宁波金地风华大境、苏州金地平江风华、西安金地中心风华、武汉金地阅风华等,已经成了品质的典范,该项目是中原风华系的首个作品。
    落后滨河,一点也不足为奇,本身这里就是品质精品楼盘的聚集地,区域规划有荷湖、蝶湖、中央水街等环境优美,居住环境也比较纯粹,以低密度商品房为主,安置房极少,中建一级土地开发,作为河南省首条综合管廊和海绵城市的试点,目前已经进驻的开发商有绿地、绿城、康桥、亚新、中建、信保、电建、金辉等,区域前景潜力还是很大的。
    项目地块比较狭长,与海马清风公园相邻,规划6栋高层、7栋洋房、一栋幼儿园及部分商业,呈错落分布,南侧为绿城和海马项目,北侧为滨河商业休闲街,户型高层以两梯四户为主,洋房一梯一户,目前来看周边还是有点荒凉,不太适合居住,改善和投资可以关注。
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    金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天麓 2019-04-30 22:38
    金水北区2019年注定成为焦点。
    碧桂园天麓作为沙门城中村改造项目,共分8个地块开发,总面积约280亩,项目定位为城市大型综合体,涵盖商业、住宅、公寓,商业位于花园路的西侧,目前待售的地块为花园路东侧,占地50亩,规划5栋住宅和1栋公寓,住宅面积为93平、103平、132平,两房、三房、四房,公寓为33-47平,成品房交付,1号楼和2号楼预售已经公示。
    花园路以西摘得地块为安置房用地,商品房暂未启动,跟花园路东侧同款的售楼部已经对外开放。
    沙门村的所有地块的容积率基本上在5左右,这点跟美盛教育港湾差不多,高容积率,定位刚需和刚改,现在的农科路小学国基校区(前身柳林镇小学)所在位置后期规划为商务用地,在柳林西路宏明路交叉口规划一所九年制学校,随着周边城中村的拆迁,本就不强的教育资源现在都有点匮乏了。
    最大的卖点还是交通和位置,地铁4号线、2号线还有文化路上的7号线,标准的地铁盘。
    主城区的地块越来越少,无疑新房也越来越稀缺,但容积率高也是主城区(尤其是城中村改造项目的通?。?,没有十全十美的房子,接受住价格的刚需可以考虑。
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    碧桂园天麓碧桂园天麓
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    厚德载物 点评 碧桂园时代城 2019-04-30 21:08
    不得不佩服碧桂园的进度了。
    4月8日土拍
    郑政出(2019)24号地块位于刘东路东、九治路北,安置地块,容积率3.0.
    郑政出(2019)25号地块位于京广南路东、左江路北,75亩,容积率3.0.
    郑政出(2019)26号地块位于振兴东路东、百姓路南,66亩,容积率3,。0
    共188亩,为碧桂园名门合作项目,管南片区大棚户区改造项目。
    4月30日建筑工程规划许可证公示。
    26号地位于振兴东路东、百姓路南,规划9栋26-33层高层住宅,以两梯四户为主,通风连廊形式连接,边户为三房两厅两卫,中间户为小三房,户型设计比较紧凑。
    25号地位于京广南路东、左江路北,规划9栋24-33层高层住宅和一所幼儿园,户型跟26号地基本相似,两梯四户,户型设计中规中矩,比较紧凑。
    两块地相比,25号地北侧临河,东侧为规划小学,斜对面为规划中学,26号地,周边也规划有小学、中学,位置不差上下。周边规划有地铁9号线以及已经通车的地铁2号线南四环站临近绕城高速和京广快速路、中州大道,交通便利。
    这是以小李庄站为核心的管南区域,也是2019年的焦点,目前已经进驻的开发商有绿都、永威、鑫苑、正商、富田、融创等,都是大盘,未来康桥也在此布局的柴郭李项目,3-5年以后项目陆续交房,周边配套陆续成熟,这个的价值也将被凸显出来,刚需可以重点关注。
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    厚德载物 点评 美盛教育港湾 2019-04-28 09:32
    美盛教育港湾已正式揭开序幕。
    首期开发地块为国基路南、园田北路西,91亩,容积率6.0,为庙李、陈砦的城中村改造项目,体量较大,也是郑州市场首个以教育为主题的地产项目,内部规划11所幼儿园、5所小学、2所中学,幼儿园基本上每个地块都配建一所,小学和中学暂定,但既然是以教育为主题的项目,后期估计会引入名校增加亮点。
    另外还规划有几个大型商业,主要集中在文化路西侧和丰庆路的两侧,北区国基路一带一直是商业的空白地,像样的除了瀚海北金基本上没有,未来几年随着瀚海思念城、美境、美盛还有国基路丰庆路的YOYO PARK,国基路文化路未来可以参考现在的花园路农业路一带,成为商业聚集地。
    交通:丰庆路、国基路、文化路、北三环,三全路上的地铁4号线、刚批复的文化路上的地铁7号线,还有四通八达的公交线路。
    配套:成熟区域,项目虽然规划有商业和学校,但全部落地还需要一定时间的,目前商业主要依托9月份即将开业的国基路丰庆路口商业,学校为四月天小学还有中方园小区内的私立小学,学?;旧下阈枰?,但谈不上优质,希望未来美盛的教育资源可以改变这一现状。
    目前位于博卉路北、园田北路西的安置房已经建成,从外立面看,还是不错的,国基路上的陈寨花卉市场未来也将拆迁,作为住宅用地进行开发,整体除了容积率有点高,其他还真是没毛病,2019是北区项目的爆发年,可选择余地比较大,各有千秋。
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    美盛教育港湾美盛教育港湾
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