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  楼市分析

这一轮楼市调控,郑州房价究竟降了多少?

发表时间:2019-03-11  作者:大白  来源:郑州楼市

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最近两周,楼市焦虑了。


上周,我们在北区调研,某品牌开发商内部流出所谓的“工抵房”,比销售中心单价直降3000元/平方米。


但是当我们正欲付款,结果是没有了,还有其它的要不要看看?


还有另一个项目,去销售中心问,没有房了,


但神秘中介打电话,可以先交1万定金,后期可以参与选房。


还有项目需要先交1万定金,购买五个点的优惠!


紧接着各种消息像打了鸡血一般躁动起来。




很快,我们就看到各种数据、政策的解读,不同人得出的结论也有天壤之别,市场预期犹如墙头草。


所以,我们用已成交的历史价格为参照,看看 从2017年2月至2019年2月,楼市调整这两年,郑州房价究竟跌了多少?

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我们选择了郑州最具代表的几个楼盘,从主城区到近郊及远郊,包括改善和刚需楼盘共十一个楼盘。

 


?正弘府


2017年10月27日,成交均价14500元/㎡;

2018年11月24日,成交均价15500元/㎡:

2019年3月6日,成交均价15500元/㎡;


正弘府的价格走势是微涨的,2018年是横盘。


2017年涨幅7%;

2018年涨幅0%;


?正商家河家


2017年06月09日,高层均价15000元/㎡(精装);

2018年6月16日,高层成交均价15000元/㎡(精装);

2019年3月9日,高层成交均价12500元/㎡(毛坯);


精装变毛坯,是降价的一种,但跌幅很小,5%左右。正商家河家是很典型的高开失误楼盘。过去两年整体呈现横盘状态。



?公园道一号


2017年3月11日,成交均价14800-15000元/㎡

2018年3月24日,成交均价15700元/㎡左右

2019年1月19日,开盘均价18000元/㎡左右


公园道一号得益于配套商业的价值体现,且区域大盘片区成熟,因此价格一路走高。


2017-2019年,涨幅20%;

2017年涨幅6%;

2018年涨幅14.6%;



?美景东望


2017年 07月23日,高层均价9700-11000元/㎡(毛坯)

2018年1月6日高层成交均价12000元/㎡左右(精装)


美景东望高层已卖完了,仅剩洋房。


毛坯变精装,是涨价的一种,但涨幅也很小,5%以内,总体来说这个盘也是横盘状态。



?永威城


2017年3月19日,高层开盘均价为13500元/㎡;

2018年7月28日,高层开盘均价14000-14200元/㎡;

2019年2月高层对外报价14000-14200元/㎡(可延期首付);


如果是无息首付延期,是降价的一种,在价格没有变化的情况下,年降幅8%左右;



?碧桂园西湖


2017年12月29日,首次高层开盘均价14500-15000元/㎡;

2018年5月12日,开盘高层均价16000元/㎡左右;

2019年2月,高层均价16300 元/㎡;  


碧桂园西湖得益于位置优势,三环边,且其品牌对周边地缘客户有一定吸引力,整体上2018上半涨幅在7-8%,2018年下半年基本是横盘状态;



?名门翠园  


2017年12月,高层成交均价15500元/㎡;

2018年12月高层成交均价18000元/㎡;

2019年2月,成交均价18000元/㎡;


名门翠园是2017年底第一次开盘,得益于位置、地铁、学校等优势,2018年涨幅16%;



?锦艺金水湾


2017年4月22日开盘高层均价15500元/㎡

2018年9月,高层开盘均价15500元/㎡

2019年2月,高层对外报价15000元/㎡-16000元/㎡


锦艺金水湾已经横盘两年了。中间不断有特价房出来,也是一种促销手段,整体来说价格是坚实的。



?华瑞紫韵城


2017年2月,高层均价12500元/㎡;

2018年6月,高层均价13500元/㎡;

2019年2月,高层均价13500元/平方米;


2017年涨幅8%,2018年横盘至今;



?康桥香溪郡


2017年2月27日,开盘高层毛坯均价:12000元/㎡;

2018年10月27日,高层加推成交均价(精装):13000元/㎡

2019年2月,对外报价高层(毛坯)11000元/㎡


2017、2018年,从单价看回调10%左右,如果有无息首付延期,      ,整体来看回调幅度是15-20%;



?信保春风十里


2017年1月14日首次开盘,成交均价11500元/平(毛坯);

2018年6月27日,开盘均价(精装)17000元/㎡左右(按揭付款优惠4%,一次性付款优惠7%)抛去1000元/㎡装修和优惠,毛坯价15500元/㎡;

2019年2月推出毛坯房源,均价13500元/㎡;


精装变毛坯是一种变相降价,信保春风十里是2017年涨幅前三的楼盘。在过去2年这个盘价格走出了W型。


2017-2019年,涨幅17.3%;

2017年涨幅34%

2018年跌幅13%

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我们将这些典型楼盘2017、2018年开盘价格、涨幅进行梳理之后,会清晰的发现:


1、2017年,房价整体是上涨的,涨幅10%左右;


2、2018年,从新房成交价看,整体是横盘状态;但片区的底部价格在提升,比如白沙。2017年的底部价格是融创·象湖一号全款9800,2018年上半年是建业春天里11500元/㎡高层带装修,下半年是美景东望12000元/㎡高层带装修,2019年白沙的整体价格已经是高层毛坯13000元/㎡+;


3、主城区品质刚需楼盘,整体是坚挺平稳的,2017年没有明显涨幅,但2018年也没有回调。这是因为主城区有完整的价格体系,也有历史价格作为参照,不会出现像信保春风十里这样急涨急跌,也不会出现像绿博那样大幅度回调。


4、无论跌幅10%还是15%,相比上一轮的大幅上涨,也只能算得上微回调。



5、从这两年成交价看,郑州房价已经横盘调整两年了,那么未来是继续横盘呢?还是破冰上涨?我们可以回顾一下历史上两个调整年2008年和2014年。


2008年是房价迅速大跌,不到一年时间就跌了30%左右,背后是全球金融?;挠跋?,来得快去得也快。而2014年,郑州大多数楼盘降价幅度在10%-20%之间。


目前看,这一次和2014年相似却也有很大的不同。相同的是,都是市场低迷调整;不同是2019年是更为紧迫的一年。


在刚刚过去的两会上,关于房地产的措辞只有83个字,是历年最精炼也是最模糊的一年,好像什么都没说。也因此,政策的弹性会很大。


1、一方面2019年依旧是调控的一年,另一面地方政府将在楼市调控松绑上获得更大的主动权。所以2019年楼市不会冷,但也不火。


2、货币政策会更加宽松,因此从楼市基本面看,最冷的寒冬已经过去了。下一个新的周期已经开始了。

有人会质疑说,怎么下一个新周期就开始呢?是如何判断呢?什么时候会传递到房价呢?考虑到一些敏感信息会有不必要的麻烦,可以加大白微信,输入“周期”关键词即可得到答案!


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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 楼市调控  
本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》
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