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  楼市分析

刚需别再尬买了!你的购房思维该转变了!

发表时间:2018-07-17  作者:米小妹  来源:郑州楼市

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我是纯刚需,郑州没房。

我想问几个问题,本轮调控预计持续多久?下半年会不会出台更严厉的政策?限购会不会取消?限售会不会跟进?银行会继续提高利率吗?有没有可能提高首付?综上,现在是买房的好时机吗?

这是我在处理米宅问答和破竹留言的时候,经?;嵊龅降囊焕嘧裳?。每次看到这样的问题,我都很替他们着急。


因为,他们的实际情况和买房该思考的东西,是错配的!


我完全理解这种怕站岗的心理,但,他们真的考虑自己所处的位置了吗?我们今天不分析他提出的问题,主要聊一聊刚需该有的购房思维。



1


刚需最现实的购房逻辑是什么?


纠结于以上问题的刚需,并不在少数。


每个人都有第一次,都会纠结、犹豫,毕竟从来没经历过,人性中会有天然的排斥。于是,他们对市场、政策、环境抱有执念,非常担心自己成为万里挑一的接盘侠。


然而,对未来的5年、10年做预测,变量是政策。而政策是自上而下的事情,接受就好。


所以,对于刚需首套房而言,猜测走势、周期性低点,意义不大。


可能有的朋友会说:虽然房子是用来住的,但毕竟还有保值和增值功能啊,完全不考虑走势,也说不过去吧!


是的,房子确实掺杂着投资价值。很多时候,自住和投资可以相互转换。


但,这里有一个尺度。


对于纯刚需来说,应该把房子的自住属性放在首位,去考虑一些“量化指标”。


比如,有地铁,加分;交房前开通,加分;有学校,加分;有商业,加分;有医疗,加分……


最后,把总分相加,选得分最高的楼盘。


再说价格。不用分析那么多的政策形势,研究很深刻的经济理论,只要判断好大的市场形势就行。


怎么判断?


在新房限价的当下,二手房就是一个很好的指标。


去二手房门店看看,把你钟意的楼盘,结合竞品以及周边几个二手房做个判断,基本上就有数了。


如果你看中的新房的价格,比周边同等条件下的二手房低,而二手房这个报价,是可以出手的,那么这个价格就值得去买。


并且这个价差越大,时机就越好。


所以,纯刚需千万不要把简单的问题复杂化!


2018下半年,刚需买房最现实的逻辑就是,我能拿多少首付?这个首付可以在哪里买房?然后根据上面的几项去打分,挑选出得分最高的楼盘,同时把握好价格!



2

刚需“上车”其实是“转车”!


刚需买房一定不要指望一步到位,追求完美的房子本身就是伪需求!


前段时间,一个朋友首付30多万,想在郑州买首套房。


我给他推荐了三个盘:永威城、绿都澜湾、华润悦玺。


他说,这三个都看过了,永威城学校不确定也没地铁,澜湾离地铁近但户型相不中,华润悦玺就三栋楼也没学校。


于是,纠结,下不了手。


我的建议是,最最重要的不是选择,而是看的差不多了就尽快上车。只有先“上车”,未来才有机会“转车”!


你上车了,未来才有置换升级、追求完美的资格。你只需要把握,你的涨幅不要跑输大盘。5-10年后,你卖掉你所拥有的,再去改善,去置换。而现在,不一定非要买到自己完全满意的。


毕竟,第一套房是用钱买的,第二套、第三套房就是用资产买的。没有第一套资产,就永远没有“转车”的机会!


3

价格不低,房子难买,是当下刚需的两大痛点!


这是一张今年6月份的郑州房价地图,虽然个别价格较之前有所变动,但还是有一定参考意义的。


注:以上分区依据参考米宅43分区制,无关行政区。


我们发现,从整个郑州房价的基本面来看,郑州三环内对刚需基本上已经关门。三环内但凡有空地出让,价格都能刷新你的认知。


均价14000以下的片区主要分布在郑州南边和西边的三四环之间,以及四环沿线。


另外,从最近几次的开盘结果来看,越来越多的人增强了市场信心,开发商也同样意识到了。于是,在目前市场上可选的好房子并不多的情况下,不断增加购房难度。限价之下,捆绑车位、捆绑精装、内部认购、内定房源的事件层出不穷。


在一些开发商眼中,所谓的捆绑车位,捆绑精装等就是一种变相涨价的方式。既然政府在限价,那就把溢价部分做到桌面之下。


下半年的郑州房地产市场,会不会对刚需好一点?


会的吧。


之前虽然房价没大涨,但不代表你的购房成本没提高,刚需的购房难度在增加。


不过,最近的市场开始释放出一些好的信号。


北三环某楼盘开盘捆绑的车位已经改为自主选择性购买。如果不想买车位,可以随时办理车位退订手续。绑定车位的大北区另一热盘也在陆续退款。


同时,河南省住建厅从7月份开始在一些热门区域展开乱象治理活动,将严查房企12项违规行为。检查的重点企业主要包括在全省范围内有一定影响力、市场份额较大的房地产品牌企业(含国内知名企业和省内龙头企业)。


所以,捆绑车位、捆绑精装、阴阳合同等这些违规销售的行为不会持续太久,这对刚需来说无疑是一件好事!


不过反过来想,刚需买房特别容易的城市,都没啥前途。如果刚需随随便便就能买,那这样的地方,估计大家都不想买。

4


2018下半年,刚需的主战场,就是四环沿线!


我们将目标主要锁定在以下这些片区,来看一下这些片区里值得关注的楼盘和价格(均价14000以下)。


▽纯刚需务必收藏的一张图片


1、东南3.5环片区


绿都澜湾:高层均价14000元/㎡,毛坯;

永威城:高层均价14000元/㎡,毛坯;

正商中州城:高层均价14000元/㎡,毛坯;

富田九鼎公馆:纯新盘待售,带装修;

盛润运河城:纯新盘待售,带装修。


2、西南3.5环片区


泰宏建业国际城:高层均价13600元/㎡,毛坯;

融侨悦澜庭:高层均价13000元/㎡,毛坯;

郑州绿地城:高层均价13300元/㎡,带装修。


3、常西湖片区


华瑞紫韵城:高层均价13300元/㎡,毛坯;

融信奥体世纪:纯新盘待售;

中晟上宾城:纯新盘待售。


4、高新区


谦祥钱隆城:二期待售,毛坯。


5、惠济核心区


融创中原宸院:纯新盘待售,毛坯。


6、索须河片区


和昌林与城:小高层均价12500元/㎡,毛坯;

正商林语溪岸:洋房均价12500元/㎡,毛坯;

国控碧桂园天澜:纯新盘待售。


7、古荥片区


正商河峪洲:高层均价12000元/㎡,毛坯;

融信江湾城:纯新盘待售,毛坯。


8、高新新城


荣盛祝?;ㄓ锼?/a>:高层均价13500元/㎡,带装修;

华润悦景湾:纯新盘待售,毛坯;

中海万锦熙岸:纯新盘待售,毛坯;

融信朗悦学院府:纯新盘待售,毛坯。


9、中原新区


永威西郡:二期待售,毛坯;

汇泉西悦城:高层均价12500元/㎡,毛坯。


10、西南4.5环片区


旭辉正荣首府:高层均价13500元/㎡,带装修;

鑫苑二七鑫中心:高层均价12000元/㎡,毛坯;

万科大都会:高层均价13500元/㎡,带装修。


11、经开物流园区


万科溪望:纯新盘待售,带装修。


12、白沙象湖片区


建业春天里:高层均价12000元/㎡,带装修;

永威森林花语:高层均价13000元/㎡,毛坯;

星联湾:高层均价13500元/㎡,带装修。


如果你是刚需,打算买房,可以去以上这些楼盘兜兜逛逛。然后,结合自身需求,选到相对适合自己的那个楼盘!



郑州买房必备丨点击直达

1、房价扁平化的郑州,正确购房so easy!

2、郑州43片区房价地图(2018年6月版)!

3、2018下半年,郑州或将入市的41个纯新盘的产品和价格!

4、郑州四环内这些高周转流量盘,错过再无!

(完)

责任编辑:董少晶

标签: 刚需购房  购房思维  
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